Darovanie nehnuteľnosti alebo rodinného domu

Nehnuteľnosti darujú väčšinou starší občania s úmyslom predísť prípadným sporom medzi dedičmi v prípade smrti. Z praxe je známe, že v menšej miere riešia uvedený problém napísaním závetu v prospech ktoréhokoľvek z dedičov. Neuvedomujú si, že spísanie závetu by ich v užívaní nehnuteľnosti do konca života žiadnym spôsobom neobmedzovalo. Najčastejšie sa vyskytujú prípady prevodu rodinných domov spolu so zariadením vecného bremena v prospech darcu, prípadne tiež darovanie stavebných pozemkov pod výstavbu rodinných domov atď., a to hlavne medzi rodičmi a deťmi, prípadne medzi starými rodičmi a ich vnukmi. Konkrétny príklad
Darovanie rodinného domu si ilustrujeme na konkrétnom prípade. P. Štefan Jur daruje svojmu synovcovi p. Jozefovi Murovi rodinný dom spolu s pozemkom. Jeho synovec je ženatý, ale strýko daruje dom iba svojmu synovcovi. Z daňového hľadiska je to výhodnejšie, ako keby dom daroval manželom do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Vo vzťahu k manželke svojho synovca je p. Jur cudzia osoba, a teda manželka synovca by musela platiť 7-percentnú daň (situácia je výhodnejšia aj z hľadiska potenciálneho rozvodu, vzhľadom na neexistenciu manželských zmlúv v našej krajine, resp. minimálnu existenciu. Takýmto spôsobom prevedený dom by bol už po rozvode predmetom vyrovnania bezpodielového spoluvlastníctva manželov.). Pri darovaní sa obdarovaný nezaväzuje poskytnúť nijakú protihodnotu vyjadriteľnú v peniazoch. Darovaním nie je darovanie s príkazom, aby obdarovaný niečo urobil alebo neurobil, čo má pre darcu majetkový význam. Nemožno vylúčiť, aby s darovaním bol spojený záväzok obdarovaného na nejakú protislužbu v prospech darcu, ktorý nemá majetkovú hodnotu. Pán Jur si nechal vo svoj prospech zriadiť v darovacej zmluve vecné bremeno doživotného bývania a doživotnej opatery v rodinnom dome. Z praxe je známe, že občania nevedia o možnosti zriadiť vo svoj prospech vecné bremeno k prevádzanej nehnuteľnosti a vôbec nemajú vedomosť o existencii vecných bremien. Často sa stáva, že sa následne dostanú do domova dôchodcov, prípadne majú iné problémy s obdarovanými. Nevyhnutné podklady
Základným dokladom nevyhnutným na prevod rodinného domu je doklad preukazujúci vlastníctvo prevodcu, v našom prípade darcu k prevádzanej nehnuteľnosti. P. Jur si prevádzaný rodinný dom postavil sám na základe stavebného povolenia, t. j. nejde o čiernu stavbu, ktorý bol následne na základe kolaudačného rozhodnutia zapísaný do katastra nehnuteľností na LV č. 2303 spolu s pozemkom pre k. ú. Lukov. Ďalším dôležitým podkladom je znalecký posudok na ocenenie nehnuteľnosti podľa vyhlášky 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Na základe ceny určenej v znaleckom posudku sa stanovuje správny poplatok, ktorý je potrebné zaplatiť podľa zákona č. 145/1995 Z. z. v znení poslednej novely, aby sa vklad mohol uskutočniť podľa katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov), a tiež na základe znaleckého posudku sa vyrubuje daň z darovania. Posledným a najdôležitejším predpokladom prevodu rodinného domu je koncipovanie a vyhotovenie darovacej zmluvy, bez ktorej by sa vklad do katastra nemohol uskutočniť vzhľadom na ustanovenia Občianskeho zákonníka, podľa ktorých pri prevode nehnuteľností musí mať zmluva vždy písomnú formu. Platná darovacia zmluva nemá za následok nadobudnutie vlastníckeho práva. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva právne účinnou. Daňové povinnosti
Ako sme už spomenuli, vkladom do katastra nehnuteľností obdarovaný nadobudne rodinný dom spolu s pozemkom. Od tohto dňa vzniká daňová povinnosť k dani z darovania. Obdarovaný má povinnosť podať daňové priznanie do 60 dní od vkladu a následne po spracovaní daňového priznania daňovým úradom a doručení rozhodnutia o vyrubení dane aj daň z darovania zaplatiť. Daňovníkom dane z darovania je aj darca, a to z hodnoty zriadeného bremena, ktorá pokiaľ nie je určená, je zo zákona minimálne 10 000 Sk. Túto hodnotu si obdarovaný odpočíta od celkovej hodnoty darovaných nehnuteľností. Okrem dane z darovania sa obdarovaný stáva poplatníkom aj dane z nehnuteľností. Na priznanie tejto dane je dôležité vlastníctvo k 1. 1. bežného roka. V našom prípade obdarovaný podá daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára 1999 a zaplatí daň do 31. marca 1999 (bližšie pozri ustanovenia zákona č. 317/1992 Zb. v znení poslednej novely). Na záver považujem za potrebné už len konštatovať, že ambíciou tohto príspevku nebolo podanie vyčerpávajúcej informácie o darovaní nehnuteľností, ale len načrtnúť tie najdôležitejšie podmienky uskutočňovania prevodu a následky jeho uskutočnenia. V praxi sa môžu vyskytnúť rôznorodé alternatívy súvisiace s rôznorodosťou vzťahov a životných podmienok našej spoločnosti, ktoré odporúčame riešiť po konzultácii a v úzkej spolupráci s advokátmi, resp. komerčnými právnikmi, prípadne daňovými poradcami, v záujme urýchlenia celého procesu prevodu, prípadne zabráneniu možným sankciám zo strany štátnej správy. Ing. Zita Siamarová