Nehnuteľnosti kúpené z úveru

Odpisy nehnuteľnosti a splátky

Ideme kúpiť budovu, ktorú zaplatíme z poskytnutého úveru od banky. Aké podmienky musíme splniť, aby sme si mohli dať ročný odpis budovy v roku 2000 do výdavkov ovplyvňujúcich základ dane? Ako budeme účtovať splátky úveru a zaplatené úroky banke?

Zákon č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov stanovuje v ustanovení § 26 ods. 1, že odpisovaním sa na účely tohto zákona rozumie postupné zahrňovanie odpisov hmotného majetku a nehmotného majetku, ktorý je evidovaný v majetku daňovníka (tu je odkaz na zákon č. 563/1991 Zb. o účtovníctve) do daňových výdavkov. Aby hmotný majetok mohol byť evidovaný v majetku daňovníka, aby sa o ňom mohlo účtovať, musí spĺňať kritériá obchodného majetku, musí byť prvkom súhrnu majetkových hodnôt, ktoré patria daňovníkovi a slúžia alebo sú určené na jeho podnikanie (§ 6 Obchodného zákonníka). Aby sa teda budova mohla odpisovať, je potrebné splniť dve podmienky:

musí byť vo vlastníctve daňovníka a

musí sa používať na podnikanie.

Vlastníctvo

Vlastníctvo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci zápisom do katastra nehnuteľností. Ako je všeobecne známe, tento zápis má síce svoje zákonné termíny, ktoré sa však pre preťaženosť katastrálnych úradov neúmerne predlžujú. V konkrétnom prípade, ak chce podnikateľ začať kúpenú budovu čo najskôr odpisovať, môže požiadať prednostu príslušného Okresného úradu prostredníctvom katastrálneho odboru Okresného úradu o prednostný zápis do katastra nehnuteľností. Kým tento zápis nie je vykonaný, nie je vlastníkom, nemôže o budove účtovať, ani ju odpisovať.

Budova (stavba) sa môže používať pre určitý druh podnikania len vtedy, ak je na takýto účel určená v kolaudačnom rozhodnutí. Pri kúpe budovy na účely podnikania by sa teda kupujúci mal presvedčiť o znení kolaudačného rozhodnutia. Ak chce budovu používať na iný účel, ako je stanovené v kolaudačnom rozhodnutí, musí ohlásiť túto skutočnosť príslušnému stavebnému úradu, ktorý o tomto úmysle rozhodne alebo nariadi nové kolaudačné konanie [§ 85 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov]. Kým nie je preukázané, že budova sa legálne používa pre konkrétne podnikanie a dosahovanie zdaniteľných príjmov, nemožno uplatniť odpisy.

Budova sa zvyčajne kupuje s pozemkom, ktorý je však vylúčený z odpisovania. Kupujúci musí dbať, aby z kúpnej zmluvy bola jasná osobitne cena pozemku a osobitne cena budovy, lebo len táto bude vstupnou cenou pre odpisovanie.

Úvery a pôžičky

Úvery a pôžičky nie sú predmetom dane [§ 3 ods. 4 písm. b) zákona o daniach z príjmov]. Prijatie úveru nie je zdaniteľný príjem a splátky úverov nie sú daňovým výdavkom. Daňovým výdavkom sú na druhej strane úroky z úverov [§ 24 ods. 3 písm. k) zákona o daniach z príjmov], ak tieto úvery boli poskytnuté na účely podnikania. Nezáleží na tom, na čo bol úver použitý, či na bežné prevádzkové výdavky alebo na obstaranie hmotného majetku. Výnimku tvoria úroky, ktoré sa zahrnujú do obstarávacej ceny hmotného majetku do času jeho uvedenia do užívania (pri novej výstavbe).