Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je právny úkon, ku ktorému dochádza zhodným prejavom vôle zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho), o podstatných náležitostiach (essentialia negotii), ktorými sú:

predmet kúpy (so záväzkom predávajúceho na jeho odovzdanie a záväzkom kupujúceho na jeho prevzatie) a

kúpna cena (so záväzkom kupujúceho na jej zaplatenie).

Účastníci kúpnej zmluvy (t. j. fyzické osoby i právnické osoby, ktorých na jednej alebo aj na oboch stranách môže byť viac), môžu pri dodržaní písomnej formy dojednať aj:

výhradu vlastníctva,

predkupné právo,

právo spätnej kúpy,

alebo aj iné vedľajšie dojednania, ktoré majú povahu výhrad a podmienok pripúšťajúcich zánik právneho vzťahu založeného kúpnou zmluvou, napr. výhradu lepšieho kupca.

Predmet kúpy

Predmetom kúpy môžu byť veci v právnom zmysle i spoluvlastnícky podiel na veci a tiež byty a nebytové priestory v bytovom dome. Nevyžaduje sa pritom, aby predmet kúpy existoval už v čase uzavretia kúpnej zmluvy, pretože predmetom kúpy môžu byť aj veci, ktoré vzniknú až v budúcnosti. Napríklad pri kúpe budúcej úrody kúpna zmluva môže znieť na kúpu budúcich vecí tak, že sa kupujúci zaviaže zaplatiť za tie veci, ktoré mu predávajúci po zbere úrody skutočne odovzdá alebo môže znieť na kúpu nádeje (tzv. odvážna zmluva) tak, že sa kupujúci zaviaže zaplatiť kúpnu cenu za veci, ktoré má dostať od predávajúceho, až keď vzniknú v budúcnosti bez ohľadu na ich skutočné množstvo a kvalitu. Predmet kúpy teda môže byť určený individuálne alebo druhovo, prípadne hromadne či úhrnne (tak ako veci stoja a ležia). Predmetom kúpy však samostatne nemôže byť súčasť veci, ale ani príslušenstvo veci, ak nie je od hlavnej veci vlastníkom oddelené.

Predávajúci je oprávnený odovzdanie predmetu kúpy odoprieť, ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu včas (pokiaľ nie je dohodnuté inak). Ak je kupujúci v omeškaní s prevzatím predmetu kúpy, môže ho predávajúci uložiť na náklady kupujúceho na verejnom skladišti alebo u iného uschovávateľa, alebo ho môže po upozornení predať na účet kupujúceho. Bez upozornenia môže predať len vec podliehajúcu rýchlej skaze, aj to len vtedy, ak nie je na upozornenie čas.

Kúpna cena

Kúpna cena predstavuje peňažnú (a žiadnu inú) odplatu za nadobúdaný predmet kúpy. Jej výška sa stanovuje zásadne dohodou zmluvných strán, pričom ich voľnosť môže byť obmedzená všeobecne záväzným predpisom. Pri jeho rešpektovaní je zmluva relatívne neplatná v rozsahu, v ktorom mu odporuje.

Splatnosť kúpnej ceny tvorí zvyčajne obsah zmluvy. Ak však splatnosť kúpnej ceny nie je dohodnutá, kupujúci je povinný zaplatiť kúpnu cenu prvého dňa po tom, čo ho o zaplatenie predávajúci požiadal (§ 563 Občianskeho zákonníka). Ak sa však predmet kúpy odosiela na miesto plnenia alebo určenia, kupujúci nie je povinný zaplatiť kúpnu cenu, kým nemá možnosť prezrieť si predmet kúpy.

Forma zmluvy

Pre platnosť kúpnej zmluvy sa zásadne nevyžaduje písomná forma. Písomná forma je však vždy potrebná pri prevodoch nehnuteľností a tiež vtedy, ak to v iných prípadoch výslovne vyžaduje zákon (napr. pri zmluve o budúcej zmluve - § 50a Občianskeho zákonníka alebo pri vedľajších dojednaniach pri kúpnej zmluve - § 601 až 610 Občianskeho zákonníka); inak len ak to dohodli zmluvné strany. Pri nedodržaní písomnej formy zmluvy v prípadoch ustanovených zákonom, teda aj pri prevode nehnuteľností, je zmluva absolútne neplatná.

Absolútna neplatnosť právneho úkonu

Absolútna neplatnosť právneho úkonu znamená, že z absolútne neplatného právneho úkonu vôbec nenastanú právne následky - vznik, zmena alebo zánik práv alebo povinností. Každý, kto má na tom právny záujem, môže sa tejto neplatnosti dovolať, a to aj cestou súdu. Môže tak urobiť bez časového obmedzenia, pretože toto právo sa nepremlčuje ani nezaniká. Štátny orgán prihliadne z úradnej povinnosti na absolútne neplatný právny úkon.

Právny úkon je absolútne neplatný, ak trpí chybami vôle, t. j. ak nebol urobený slobodne a vážne, alebo ak trpí chybami prejavu vôle, t. j. ak nebol urobený určite a zrozumiteľne, prípadne ak nebol urobený vo forme vyžadovanej zákonom (napr. vyžadovaná písomná forma pri prevode nehnuteľností), alebo ak subjekt, ktorý ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony, resp. konal v duševnej poruche, ktorá ho robí na právny úkon neschopným, prípadne ak právny úkon svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. Právny úkon je absolútne neplatný aj v ďalších prípadoch, kde to zákon výslovne ustanovuje (napr. ak by viacerí poručitelia zriadili spoločný závet, alebo ak by sa dohodou niekto vzdal práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, alebo ak by sa podľa darovacej zmluvy malo plniť až po darcovej smrti atď.).

Relatívna neplatnosť právneho úkonu

Pri nedodržaní písomnej formy zmluvy dohodnutej zmluvnými stranami ide o relatívnu neplatnosť zmluvy.

Na rozdiel od absolútnej neplatnosti relatívna neplatnosť právneho úkonu znamená, že pokiaľ sa oprávnená osoba, t. j. osoba dotknutá právnym úkonom, nedovolá jeho neplatnosti, považuje sa za platný aj právny úkon postihnutý relatívnou neplatnosťou.

Oprávnená osoba sa môže dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej premlčacej dobe počítanej od prevedenia právneho úkonu. Ak sa jej dovolá, neplatnosť právneho úkonu pôsobí od okamihu tohto dovolania (do toho času sa na právny úkon pozerá ako na platný); účinky neplatnosti takéhoto právneho úkonu však nastávajú spätne k okamihu urobenia právneho úkonu (ex tunc).

Občiansky zákonník taxatívne vymenúva prípady relatívne neplatných právnych úkonov, a to ak ide o:

omyl konajúcej osoby,

nerešpektovanie zákonného predkupného práva spoluvlastníkov,

chýbajúci súhlas druhého manžela v spoločných veciach, ktoré nie sú bežné,

opomenutie neopomenuteľných dedičov v závete,

dojednanie ceny v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,

chýbajúci súhlas spoločných nájomcov bytu vo veciach spoločného nájmu bytu, ktoré nie sú bežné,

nedostatok formy právneho úkonu, ktorá bola dohodnutá účastníkmi,

dojednanie odmeny sprostredkovateľovi v rozpore so všeobecne záväznými právnymi predpismi.

Nadobudnutie vlastníctva

Pre platné uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľností sa navyše vyžaduje, aby prejavy účastníkov vrátane ich podpisov boli na tej istej listine. Kúpnu zmluvu na strane predávajúceho môže platne uzavrieť zásadne iba vlastník (spoluvlastník), okrem výnimiek, ktoré pripúšťa zákon (napr. v prípade dobromyseľného nadobudnutia vlastníctva od nepravého dediča, ktorému bolo dedičstvo potvrdené - § 486 Občianskeho zákonníka).

Vlastníctvo z kúpnej zmluvy sa nadobúda rozdielne podľa toho, či sa prevádza hnuteľná alebo nehnuteľná vec. V prípade hnuteľnej veci sa zásadne (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak - napr. pri výhrade vlastníctva) vlastníctvo nadobúda prevzatím (tzv. tradíciou) veci. Vlastníctvo k nehnuteľnej veci sa pri zmluvnom prevode nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ten sa uskutočňuje na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu odboru katastra, vydaného v správnom konaní na návrh zmluvnej strany alebo inej oprávnenej osoby.

Zodpovednosť

Predávajúci má povinnosť upozorniť kupujúceho na konkrétne vady predávanej veci. Ak na ne neupozornil (bez ohľadu na to, či o nich vedel), zodpovedá za ne, ak existovali v čase plnenia. Nezodpovedá však za vady, ktoré sa vyskytli až po plnení, pretože záruka, na rozdiel od predaja tovaru v obchode, sa v danom prípade neposkytuje. Zodpovednosť za vady predanej veci je objektívna. Kupujúci pri vyskytnutí sa vady veci má právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny, zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady alebo na odstúpenie od zmluvy v prípadoch, ak vada robí predmet kúpy neupotrebiteľným alebo ak vec nemá vlastnosti, o ktorých predávajúci ubezpečil kupujúceho, prípadne ak vec má vady napriek tomu, že predávajúci ubezpečil kupujúceho, že nemá žiadne vady.

Kupujúci musí právo zo zodpovednosti za vady veci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr však v lehote šesť mesiacov od jej prevzatia; pri vadách krmív sa táto lehota skracuje na tri týždne a pri vadách zvierat na šesť týždňov. Tieto lehoty sú prepadné (prekluzívne). Vady veci je potrebné vytknúť výslovne a konkrétne, a súčasne je potrebné, aby kupujúci predávajúcemu oznámil, či uplatňuje zľavu z dojednanej kúpnej ceny alebo či odstupuje od zmluvy. Ak by predávajúci nevyhovel oprávnenej požiadavke kupujúceho, môže sa kupujúci domáhať svojho práva zo zodpovednosti za vady žalobou na súde, a to v trojročnej premlčacej dobe, počítanej odo dňa, keď právo z dôvodu vady kúpenej veci uplatnil u predávajúceho.