Zmení konkurz družstva cenu bytu?

Konkrétny príklad z SBD Bratislava II navodzuje mnohé otázky Začaté konkurzné konanie vedené proti dlžníkovi, Stavebnému bytovému družstvu Bratislava II, nie je na verejnosti nová vec. V tejto súvislosti sa vynára predovšetkým otázka, čo bude s bytmi, ktoré ešte nie sú vo vlastníctve členov tohto bytového družstva, ak konkurz skutočne bude vyhlásený. Doteraz boli verejne prezentované dva protichodné názory: na jednej strane, že pre členov družstva sa nič nedeje a pôvodné podmienky zvýhodnenej kúpy za anuitu trvajú, až po názory priam katastrofické, že nárok členov družstva na kúpu za zvýhodnených podmienok zaniká. Túto konkrétnu situáciu bude riešiť súd, ale s podobným problémom sa môžu stretnúť aj v iných stavebných bytových družstvách. Preto sa jej treba podrobne venovať a analyzovať ju. Súčasná platná právna úprava v Obchodnom zákonníku hovorí (§ 254 ods. 2 písm. b)), že družstvo sa zrušuje vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku. Členstvo v družstve zaniká až zánikom družstva, okrem prípadov, ak zanikne už pred zánikom družstva niektorým zo spôsobov uvedených v Obchodnom zákonníku. Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má nájomca družstevného bytu, ktorý je členom družstva, nárok na prevod vlastníctva bytu, ak nepožiadal o prevod podľa osobitného predpisu. S právom nájomcu bytu a člena bytového družstva korešponduje povinnosť družstva previesť vlastníctvo bytu na nájomcu, ktorý je členom družstva, v lehote ustanovenej v § 29 ods. 1 a ods. 2 zákona. Cenou bytu je nesplatený investičný úver s príslušenstvom pripadajúci na byt (§ 17 ods. 6 zákona). Súčasne družstvo musí podľa § 23 ods. 3 zákona previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku na vlastníka bytu bezodplatne. V § 29b ods. 2 zákona je uložená povinnosť družstva pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva aj po uplynutí zákonom stanovenej lehoty previesť vlastníctvo bytu za nesplatený investičný úver s príslušenstvom. Tu treba zdôrazniť, že za týchto podmienok, teda za tzv. anuitu predáva a musí predať družstvo. Iná a pre nájomcov družstevných bytov priam katastrofická situácia pre nájomcov, ktorí si svoj byt chcú odkúpiť do osobného vlastníctva, nastáva, ak byty už nepredáva družstvo, ale správca konkurznej podstaty. Úloha správcu úplne iná
Žiadne ustanovenie zákona č. 182/1993 Z. z. ani zákon o konkurze a vyrovnaní neukladá správcovi konkurznej podstaty povinnosť previesť vlastníctvo bytu na člena zrušeného bytového družstva za nesplatený investičný úver s príslušenstvom a vlastníctvo pozemku zastavaného a priľahlého bezodplatne. Domy a byty vo vlastníctve družstva sa stávajú dňom vyhlásenia konkurzu na jeho majetok súčasťou podstaty, ktorú je správca konkurznej podstaty povinný speňažiť v súlade s § 27 zákona č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní. Podľa neho možno podstatu speňažiť buď predajom vecí spôsobom upraveným v ustanoveniach o výkone rozhodnutia súdom, alebo predajom mimo dražby. Predaj mimo dražby uskutoční správca so súhlasom súdu a za podmienok ním určených, pričom veci možno predať mimo dražby aj pod odhadnú cenu alebo cenu ustanovenú cenovými predpismi. Z toho teda vyplýva, že správca konkurznej podstaty nie je pri predaji majetku bývalého družstva (bytov) viazaný zvýhodnenými podmienkami, za ktorých by byty predávalo družstvo. Jeho úlohou je uspokojiť veriteľov, a na to musí získať dostatočný objem prostriedkov. Pomôže novela?
Zákonodarca si je nesporne vedomý tejto medzery, pretože návrh novely zákona o konkurze a vyrovnaní má zásadným spôsobom zmeniť doterajšie znenie § 27. Ten hovorí o speňažovaní podstaty. Určuje postup pri speňažovaní bytov a nebytových priestorov, na ktoré sa majú použiť primerane ustanovenia osobitného predpisu (zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Novela zákona predpokladá aj zmenu ustanovenia § 254 ods. 2 písm. b) Obchodného zákonníka, podľa ktorej by sa družstvo nezrušilo už vyhlásením konkurzu. Stalo by sa tak len zrušením konkurzu po splnení rozvrhového uznesenia alebo zrušením konkurzu z dôvodu, že majetok úpadcu nepostačuje na úhradu výdavkov a odmeny správcu konkurznej podstaty alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku. Navrhované zmeny teda v prípade schválenia zaručia právo členov družstva odkúpiť byt za tzv. anuitu, čiže za zvýhodnených podmienok. Klasický tunel?
Verme, že novela zákona o konkurze a vyrovnaní naozaj tento problém vyrieši. Zaručí tým pre členov družstiev zvýšenú ochranu ich základných práv na bývanie a odkúpenie užívaných bytov. Pretože, ako sa zdá, predaj družstevného majetku je veľmi lákavý pre rôzne lobistické skupiny, ktoré sa chcú na úkor nájomníkov a členov družstiev pomocou nejasnej spleti zákonov obohatiť. Katarína Šimková