Prevod bytov do vlastníctva

Otázky faxujte na číslo 07/6381 0413, píšte na adresu redakcie alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

1. Má člen bytového družstva nárok na prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva, ak skutočne nebýva v byte a má v ňom trvalý pobyt (v byte býva iná osoba)?

2. Má člen bytového družstva nárok na prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva, ak skutočne v byte nebýva ani v ňom nemá trvalý pobyt a v byte býva iná osoba, ktorá tam trvalý pobyt má?

3. V družstevnom dome sú 4 garáže a 12 nájomníkov. Garáže neboli pridelené do užívania na meno člena družstva, členský podiel bol u všetkých rovnaký. Môže družstvo garáže odpredať záujemcom za cenu určenú znaleckým posudkom a ktorému z nich, ak by záujem mali všetci?

- Podmienky prevodu družstevných bytov a družstevných nebytových priestorov upravujú jednak ustanovenia § 22 a nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyrovnaní majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 42/1992 Zb.“), ktorý nadobudol účinnosť 28. 1. 1992, jednak ustanovenia § 16 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.“), ktorý nadobudol účinnosť 1. 9. 1993.

Zákonom č. 42/1992 Zb. sa zabezpečovalo prispôsobenie právnych pomerov bytových družstiev Obchodnému zákonníku. Tie bytové družstvá, ktoré neprispôsobili svoje právne pomery Obchodnému zákonníku do 28. 1. 1993, vstúpili do likvidácie. Možno usudzovať, že vaše bytové družstvo (ďalej len „družstvo“) vykonalo transformáciu a pôsobí ako družstvo podľa platného Obchodného

Ustanovenie § 24 zákona č. 42/1992 Zb. oprávňovalo členov družstiev, ktorí v deň, keď nadobudol účinnosť tento zákon, boli nájomcami bytov a nebytových priestorov (vrátane garáží) družstva, vyzvať družstvo na uzavretie zmluvy, ktorou družstvo bezplatne prevedie na nich vlastníctvo k prenajatému bytu a k prenajatému nebytovému priestoru. Na využitie tohto oprávnenia zákon č. 42/1992 Zb. určil šesťmesačnú lehotu - do 28. 7. 1992. Ak člen družstva - nájomca družstevného bytu alebo družstevného nebytového priestoru nevyužil svoje oprávnenie v tejto lehote, jeho právo na bezplatný prevod družstevného bytu alebo nebytového priestoru do jeho vlastníctva zaniklo.

Právo vyzvať družstvo na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva k družstevnému bytu alebo k nebytovému priestoru (garáže a ateliéru) mal v zmysle § 28 a zákona č. 42/1992 Zb. len ten člen družstva, ktorého nájomný vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru (garáži a ateliéru) vznikol buď po splatení členského podielu týmto členom, resp. jeho právnym predchodcom, alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom - t. j. na základe dedenia podľa § 460 a nasl. Občianskeho zákonníka a trval ku dňu 28. 1. 1992, keď nadobudol zákon č. 42/1992 Zb. účinnosť.

Ak člen družstva - nájomca bytu alebo garáže včas (t. j. do 28. 7. 1992) využil svoje právo, povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (garáže) prešla na nové - transformované družstvo. Ak k uzavretiu zmluvy nedošlo do 1. 9. 1993, v takýchto prípadoch bolo družstvo povinné podľa § 29 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. previesť byt alebo garáž a ateliér do vlastníctva člena - nájomcu do dvoch rokov od začiatku účinnosti zákona o vlastníctve bytov, t. j. do 31. 8. 1995, ak sa družstvo a nájomca nedohodli na inej lehote. Ide o tzv. poriadkovú lehotu. Nárok člena družstva - nájomcu družstevného bytu alebo garáže trvá aj po jej uplynutí.

Člen družstva, ktorý ku dňu 28. 1. 1992 nebol nájomcom družstevného bytu (alebo garáže či ateliéru), nemohol podľa zákona č. 42/1992 Zb. vyzvať družstvo, aby na neho previedlo vlastníctvo tohto bytu (garáže, ateliéru) a ani družstvo nemohlo (nemôže) podľa tohto zákona previesť vlastníctvo bytu (garáže, ateliéru) na takého svojho člena, ktorý nebol nájomcom družstevného bytu.

Ustanovenie § 28 zákona č. 182/1993 Z. z. priznalo s účinnosťou od 1. 9. 1993 nárok na prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona aj takému nájomcovi družstevného bytu, ktorý je členom družstva, ak predtým nepožiadal o prevod vlastníctva bytu podľa zákona č. 42/1992 Zb. a spĺňa podmienky ustanovené zákonom č. 182/1993 Z. z.

Podľa § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. môže vlastník bytu - družstvo - previesť byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba (člen družstva), len tomuto nájomcovi. Podľa ods. 6 cit. ustanovenia nájomca garáže alebo ateliéru vo vlastníctve družstva má právo na prednostný prevod garáže alebo ateliéru do jeho vlastníctva. Z § 17 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. vyplýva, že ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva družstva do vlastníctva člena družstva, ktorý je jeho nájomcom, je člen družstva povinný uhradiť družstvu ako cenu bytu nesplatený investičný úver s príslušenstvom (úrokmi) pripadajúci na tento byt. Zákon č. 182/1993 Z. z. v tejto súvislosti neobsahuje výslovné ustanovenie o cene garáže, ktorá je vo vlastníctve družstva a má sa previesť do vlastníctva jej nájomcu, takže jej cena sa určí dohodou družstva a člena družstva - nájomcu spravidla vo výške vypočítanej znalcom.

Pre nárok člena družstva na prevod družstevného bytu alebo garáže do jeho vlastníctva je rozhodujúcou skutočnosťou, či člen družstva k rozhodnému dňu a aj v čase uzatvárania zmluvy je nájomcom družstevného bytu (družstevnej garáže) podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

Nájomca bytu je spravidla osobou, ktorá v byte býva a pri prihlásení na trvalý pobyt v obci, kde sa byt nachádza, predložila príslušnému orgánu verejnej správy doklad o oprávnení užívať byt [§ 4 ods. 2 písm. b) zákona č. 135/1982 Zb. o hlásení a evidencii pobytu občanov].

Výnimočne sa dedením môže stať členom družstva a nájomcom družstevného bytu aj taká osoba, ktorá v tomto byte nebýva a nie je v ňom ani prihlásená na trvalý pobyt, ak jej po smrti nájomcu družstevného bytu pripadol členský podiel v družstve.

Pri posudzovaní práva člena družstva na prevod družstevného bytu do jeho vlastníctva treba teda spoľahlivo zistiť, či tento člen je nájomcom družstevného bytu, bez ohľadu na to, či v byte býva a či v ňom je prihlásený na trvalý pobyt, a pokiaľ ide o garáže, či užívateľ garáže je jej nájomcom, bez ohľadu na to, či je aj nájomcom bytu v dome, v ktorom sa garáž nachádza.

JUDr. Július Fíger