Služby realitnej kancelárie

Fyzická osoba, podnikateľ, sa zaoberá nákupom a predajom budov, bytov a pozemkov, ich prenájmom a sprostredkovaním kúpy a predaja budov, bytov a pozemkov.

Podnikateľ musí pri sledovaní svojho obratu na účely § 4 zákona o dani z pridanej hodnoty vedieť, ktoré z jeho činností sú oslobodené od dane podľa § 26 tohto zákona - to znamená, že príjmy z nich sa do obratu na účely registrácie za platiteľa dane nezapočítavajú. Bližšie podmienky oslobodenia od dane pri nehnuteľnostiach sú upravené v § 35 zákona o dani z pridanej hodnoty.

Nákup a predaj nehnuteľností

Ak podnikateľ kúpi a následne predá pozemok, príjem z predaja pozemku sa do obratu nezapočítava, pretože predaj pozemku nie je zdaniteľným plnením. Uvedené vyplýva z ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona o dani z pridanej hodnoty, podľa ktorého je zdaniteľným plnením prevod nehnuteľností s výnimkou pozemkov.

Ak podnikateľ kúpi a následne predá budovu, musí rozlišovať, či v čase predaja budovy uplynuli dva roky od kolaudácie. Ak áno, je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane podľa § 35 ods. 1 zákona a príjem z predaja sa nezapočítava do obratu. Ak v čase predaja budovy neuplynuli dva roky od kolaudácie, nie je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane a príjem z predaja sa započítava do

Prevod bytov je oslobodený od dane podľa § 35 ods. 2 zákona, ak uplynuli dva roky od kolaudácie. Príjem z prevodu bytov sa v tomto prípade nezapočítava do obratu. Prevod bytov, pri ktorých neuplynuli dva roky od kolaudácie, sa zdaňuje sadzbou dane 10 % a započítava sa do obratu. Je však potrebné upozorniť, že o prevod bytu ide vtedy, ak kupujúci nadobúda vlastnícke právo k bytu od skoršieho vlastníka, to znamená, že realitná kancelária mala vlastnícke právo k bytu, ktorý je predmetom predaja. Ak sa súčasne s bytom prevádza aj spoluvlastnícky podiel k spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a spoločným častiam domu, považuje sa tento prevod na účely dane za súčasť prevodu bytu.

Prenájom nehnuteľností

Prenájom nehnuteľností je oslobodený od dane podľa ustanovenia § 35 ods. 3 zákona o dani z pridanej hodnoty. Oslobodenie od dane sa vzťahuje na prenájom stavieb, pozemkov, bytov, nebytových priestorov, a to tak na prenájom krátkodobý, ako aj na prenájom dlhodobý. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa do obratu nezapočítavajú.

Jedinou výnimkou z oslobodenia od dane je prenájom pozemkov na parkovanie pre motorové vozidlá a prenájom trvale inštalovaných zariadení a strojov. Príjem z tohto prenájmu sa do obratu započítava.

Ak sa realitná kancelária stane platiteľom dane, má možnosť pri prenájme nehnuteľností využiť právo voľby zakotvené v § 35 ods. 4 zákona o dani z pridanej hodnoty. Toto ustanovenie umožňuje, aby sa prenájom nehnuteľností v prípade, že nájomca má postavenie platiteľa dane, zdaňoval (sadzba dane 10 % - § 10 ods. 4 zákona o dani z pridanej hodnoty), čo je postup mnohokrát z daňového hľadiska pre prenajímateľa výhodnejší. Minimalizovaním rozsahu zdaniteľných plnení oslobodených od dane podľa § 26 zákona o dani z pridanej hodnoty sa minimalizuje krátenie odpočtu dane z celkovej dane na vstupe tzv. koeficientom (§ 21 zákona o dani z pridanej hodnoty). Ak je nájomcom osoba, ktorá nie je platiteľom dane, nesmie prenajímateľ poskytnúť prenájom nehnuteľností s daňou. Musí poskytnúť prenájom oslobodený od dane podľa § 35 ods. 3 zákona o dani z pridanej hodnoty.

Je dôležité však upozorniť, že prenajímateľ nesmie v žiadnom prípade zdaňovať prenájom bytov. Prenájom bytov je zdaniteľné plnenie, ktoré sa musí vždy poskytovať ako oslobodené od dane podľa § 35 ods. 3 zákona o dani z pridanej hodnoty, a to z dôvodu, že ustanovenie § 35 ods. 4 nepripúšťa voľbu zdaňovania pri prenájme bytov.

Príklad

Realitná kancelária, platiteľ dane z pridanej hodnoty, vlastní budovu, v ktorej sú dva byty a štyri kancelárie. Jednotlivé priestory sú prenajaté nasledujúco:

byt č. 1 je prenajatý osobe, ktorá nie je platiteľom DPH,

byt č. 2 je prenajatý osobe, ktorá je platiteľom DPH,

kancelárie č. 1, 2 a 3 sú prenajaté osobám, ktoré sú platiteľmi DPH,

kancelária č. 4 je prenajatá osobe, ktorá nie je platiteľom DPH.

Prenájom bytov je vždy oslobodený od dane podľa § 35 ods. 3 zákona o dani z pridanej hodnoty, prenajímateľ nemá právo zdaňovať prenájom bytov. Prenájom bytov č. 1 a 2 je realitná kancelária povinná poskytovať ako plnenie bez dane.

Pri prenájme kancelárií č. 1, 2 a 3 sa môže realitná kancelária rozhodnúť zdaňovať tieto plnenia, pretože nájomcovia sú platiteľmi DPH, avšak takéto rozhodnutie potom platí na všetky tri prenájmy.

Prenájom kancelárie č. 4 je oslobodený od dane, nájomca nie je platiteľom DPH, preto realitná kancelária nemôže tento prenájom zdaňovať.

Sprostredkovanie kúpy a predaja nehnuteľností

Ak realitná kancelária sprostredkúva nákup alebo predaj nehnuteľností (pozemkov, stavieb, bytov, nebytových priestorov) pre svojich klientov, započítavajú sa príjmy z tejto činnosti (odplata, provízia) do obratu na účely registrácie za platiteľa dane z pridanej hodnoty, pretože táto činnosť je zdaniteľným plnením, ktoré nie je oslobodené od dane.