Daň stále brzdí rozvoj trhu s nehnuteľnosťami

Keď zákon vyvoláva v investoroch neistotu

Prečo by mala sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností rásť úmerne s objemom prevádzaného majetku? Prečo by mal podnikateľ, ktorý kupuje nehnuteľnosť s účelom ďalšieho podnikania, rozumej zamestnávania ľudí a tvorby príjmov pre štátny rozpočet, platiť ešte pre neho nevýhodnú a nelogickú zvýšenú daň? Akým právom si štát berie časť dedičstva alebo darovania majetku v rámci rodiny? Tým akoby trestal dedičov za to, že jeho predkovia boli usilovní a vlastne ich demotivuje... Tieto a ďalšie otázky vyvoláva súčasná právna úprava dane z dedičstva, darovania, prevodu a prechodu nehnuteľností. Podnikatelia, ale ani bežní občania ju nechápu a právom kritizujú. Logiku a opodstatnenie má iba pri jednom uhle pohľadu, ktorý je zatiaľ na Slovensku povýšený na najvyšší piedestál: pri napĺňaní štátneho rozpočtu.

Napríklad vo Francúzsku je sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností okolo 18 %, je lineárna a navyše závisí od druhu prevádzaného majetku. Štát napríklad nižším zaťažením zvýhodňuje prevody bytov. V Belgicku je sadzba 12 %. V týchto náhodne vybraných prípadoch ide o vyspelé krajiny, kde nepociťujú takú výraznú potrebu rozhýbať trh s nehnuteľnosťami ako u nás na Slovensku, a predsa mu dávajú zelenú. Majú to dobre spočítané: rozhýbe sa trh s nehnuteľnosťami a hoci nižším percentom sadzby dane sa zvýši jej inkaso úmerne rastu obchodov. Okrem toho nemožno zabudnúť na daň z príjmu zo zisku.

Ďalším argumentom na výrazné zníženie sadzby dane je fakt, že spomínané výhodné právne úpravy platia v členských krajinách Európskej únie, ku ktorých legislatíve sa chceme a musíme priblížiť. Súčasná úprava maximálnej sadzby dane 20 % je nemotivačná a jej účinok namiesto očakávaného príjmu do štátneho rozpočtu je opačný: každý má snahu vyhnúť sa tejto povinnosti. Návrh Ministerstva hospodárstva SR upraviť sadzbu dane na jednotné plošné 4 % je teda veľmi racionálny. Navyše, ak si uvedomíme spomínané súvislosti a minimálny podiel tejto dane na rozpočtových príjmoch, nič nestojí v ceste Ministerstvu financií SR, aby takýto návrh akceptovalo. Nemôže argumentovať výpadkami príjmov štátneho rozpočtu, čo býva pri presadzovaní zníženia daňového zaťaženia podnikateľov neprekonateľným problémom.

Neschopnosť daňovej správy

Súčasná právna úprava je nelogická aj v tom, že daňovníkom, teda platiteľom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je predávajúci, pričom kupujúci za daň ručí. Čo to v praxi znamená? Že ak podnikateľ, ktorý predáva nehnuteľnosť, nesplní svoju daňovú povinnosť, musí ju zaplatiť ten, kto už raz vynaložil peniaze na jej kúpu. V takom prípade musí teda kupujúci platiť dvakrát. To je iba klasická ukážka nemohúcnosti štátu v prípade potreby vymáhať daň a naozaj ju reálne vymôcť od povinného subjektu. A opäť z toho pozerá iba snaha za každú cenu zabezpečiť príjmy pre štátny rozpočet. Konkrétne: ak napríklad podnikateľ kúpi budovu za 40 mil. Sk a predávajúci daň nezaplatí, musí tento podnikateľ štátu odviesť 4,55 mil. Sk. To, že tento podnikateľ mohol spomenutých 4,5 mil. Sk investovať a zamestnať ľudí, už nikoho nezaujíma. Ide teda o nelogickú a ničím neodôvodnenú úpravu, ktorá privodzuje investorom (aj toľko očakávaným zahraničným) stav právnej neistoty tým, že ho robí zodpovedným za splnenie daňovej povinnosti iným právnym subjektom. Pritom jeho správanie nemôže ovplyvniť.

Technika obchádzania

Namiesto vysokého zaťaženia daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností by sa mali kompetentní na ministerstve financií zamyslieť nad tým, ako zamedziť obchádzaniu tohto zákona. Medzi verejne známe praktiky patrí vklad nehnuteľnosti do obchodnej spoločnosti a následný predaj obchodného podielu, prípadne akcií. Po slovensky - tunelovanie, ktoré súčasný právny stav robí týmto prakticky

Peter Višváder

Katarína Šimková