Kúpa a predaj domu

Som živnostník, účtujem v jednoduchom účtovníctve. V roku 1997 som kúpil dom so záhradou s cieľom jeho predaja po jeho oprave a nejakých úpravách. Ako mám zaúčtovať jeho kúpu a náklady na opravy na dome a v záhrade, kúpu trávneho semena na zatrávnenie záhrady, kúpu okrasných stromčekov, kúpu potrebného pracovného náradia? Kedy môžem dom predať?

- Na posúdenie konkrétneho prípadu je dôležité, v akom odbore živnostník podniká. Ak predmetom podnikania je obchod s nehnuteľnosťami, potom sa kúpa domu posudzuje ako kúpa tovaru s cieľom jeho ďalšieho predaja. Všetky výdavky, ktoré sa uskutočnili na zveľadenie priľahlého pozemku, sú výdavkami na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a zrejme budú zakalkulované do predajnej ceny. Príjem z predaja bude mať charakter tržby za tovar alebo výrobok. Dom môže obchodník s nehnuteľnosťami predať hocikedy a príjem z tohto predaja bude príjmom z podnikateľskej činnosti (živnosti obchodu s nehnuteľnosťami), ktorý v celej výške ovplyvní jeho základ dane z príjmov.

Ak živnostník nepodniká v obchode s nehnuteľnosťami a zrejme dom nechce používať na prevádzkovanie svojej podnikateľskej činnosti ako hmotný majetok, prípadne ho prenajímať, potom kúpa, úpravy a predaj domu s podnikaním živnostníka nesúvisia, ale patria do sféry nakladania so súkromným majetkom. Dom nemožno zaradiť do obchodného majetku živnostníka, pretože neslúži na podnikanie, na ktoré má živnostenské oprávnenie, nebude teda o ňom vo svojom účtovníctve podnikateľa účtovať.

Úhrady za kúpený dom, všetky opravy a materiál na zveľadenie záhrady, ako aj za nástroje, sú osobné výdavky, nie výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania. Dom môže jeho vlastník predať hocikedy. Príjem z predaja uvedie vo svojom priznaní k dani z príjmov v kategórii „ostatných príjmov“ (§ 10 ods. 1 písm. d) zákona o daniach z príjmov - ZDP). Ako výdavok uvedie kúpnu cenu, ktorú za dom preukázateľne zaplatil. Ako výdavok môže uplatniť aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na opravu, údržbu alebo technické zhodnotenie, opravy a údržbu domu a pozemku vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom, s výnimkou výdavkov na osobné účely vlastníka. Napokon môže ako výdavok uplatniť zaplatenú daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (§ 10 ods. 5 písm. a), f) a g) ZDP).

Ak čas medzi nadobudnutím nehnuteľnosti s predajom presiahol päť rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmov (§ 4 ods. 1 písm. b) ZDP).

Ing. Tatjana Pecháčová