Prenajaté priestory

Výdavky vynaložené na úpravu kancelárie

Firma má najaté od novembra 2000 priestory, v ktorých pred presťahovaním uskutočnila úpravy, potrebné na riadnu prevádzku (výmena okien, maľovanie, zavedenie ústredného kúrenia do haly, vybudovanie parkoviska, osadenie novej brány a pod.). O tieto náklady nie je upravená výška nájomného. Ako uplatniť vynaložené výdavky?

- V prvom rade je potrebné podrobne preskúmať jednotlivé položky uskutočnených úprav a posúdiť, či ide o údržbu a opravy alebo o technické zhodnotenie (v konkrétnom prípade napr. ústredné kúrenie) alebo dokonca o nový hmotný majetok (v konkrétnom prípade napr. vybudovanie parkoviska). Dobrou pomôckou môže byť Pokyn MF SR č. 3400/1998-62 (Finančný spravodajca 3/98). V zásade platí kritérium formulované v § 33 zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov (ZDP), podľa ktorého za technické zhodnotenie sa považujú okrem iného výdavky na rekonštrukcie (zmena účelu použitia, kvalitatívna zmena výkonnosti alebo technických parametrov) a modernizácie (rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria neoddeliteľnú súčasť majetku, stávajú sa jeho príslušenstvom). S účinnosťou od 1. 1. 2001 pribudlo pre technické zhodnotenie ďalšie kritérium – výdavky musia v úhrne za zdaňovacie obdobie prevyšovať pri jednotlivom hmotnom majetku 20 000 Sk, toto kritérium neplatí pre výdavky roku 2000. Úpravy, ktoré neplnia kritérium technického zhodnotenia, sa považujú za výdavky na opravu a údržbu. Výdavky na opravu a údržbu môže daňovník uplatniť ako daňový výdavok v zdaňovacom období, keď boli vynaložené za predpokladu, že sú splnené všeobecné podmienky na uplatnenie výdavkov: možno preukázať, že boli vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a sú zaúčtované v účtovníctve daňovníka. Či sa skutočnosť, že nájomca vykonal opravy a údržbu najatého majetku, premietla do výšky nájomného, je vecou jednania o nájomnom medzi prenajímateľom a nájomcom a z daňového hľadiska nemá význam.

Pre situáciu, keď vykonané zásahy do najatého majetku mali charakter technického zhodnotenia, platí:

. technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže na základe písomnej zmluvy odpisovať nájomca, ak nebola vstupná cena u vlastníka hmotného majetku zvýšená o tieto výdavky; pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok; nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok (§ 28 ods. 3 ZDP),

. technické zhodnotenie vyššie ako 20 000 Sk vykonané, uhradené a odpisované nájomcom na prenajatom majetku je iným majetkom nájomcu (§ 26 ods. 6 písm. e) ZDP),

. ak technické zhodnotenie neodpisuje samostatne nájomca, zvyšuje sa vstupná i zostatková cena u prenajímateľa (§ 29 ods. 3 ZDP).

Ak vznikol nový hmotný majetok, je potrebné stanoviť, či sa stáva jeho vlastníkom nájomca alebo prenajímateľ. Vlastník potom zaradí nový hmotný majetok do svojho obchodného majetku a bude ho odpisovať. V oboch prípadoch nie je z hľadiska dane z príjmov dôležité, kto zásahy financoval, to je vec prípadného finančného vyrovnania medzi nájomcom a prenajímateľom.

Pre konkrétny prípad treba ešte spomenúť možnosť, že nájomca môže na seba zobrať aj odpisovanie prenajatého hmotného majetku. V tom prípade môže prenajatý hmotný majetok odpisovať nájomca do výšky zaplateného nájomného po obdobie trvania nájomnej zmluvy na základe písomnej zmluvy s vlastníkom vtedy, ak predmetom tejto zmluvy je súbor zahrňujúci hnuteľné veci aj nehnuteľné veci využívané nájomcom na zabezpečenie príjmu po celé zdaňovacie obdobie (§ 28 ods. 2 ZDP). S účinnosťou od 1. 1. 2001 bolo toto ustanovenie doplnené tak, že odpisy, ako súčasť dohodnutého nájomného, nie sú uznávaným daňovým výdavkom vo výške presahujúcej zaplatené nájomné.