Hypotekárny úver – nástroj financovania bytovej výstavby

Aké sú jeho parametre v podmienkach Slovenskej sporiteľne?

Hypotekárne úvery sa popri stavebnom sporení stali aj u nás jedným z prostriedkov, pomocou ktorých si možno vyriešiť bytový problém nákupom, výstavbou, rekonštrukciou alebo údržbou tuzemskej nehnuteľnosti. Na slovenský bankový trh bol hypotekárny úver zavedený Zákonom o bankách č. 21/1992 Zb. v znení neskorších predpisov. Slovenská sporiteľňa je jednou z piatich bánk na Slovensku, ktorým Národná banka Slovenska udelila licenciu na poskytovanie hypotekárnych úverov a svojim klientom ho ponúka od 1. júla 1999. Keďže hypotekárny úver sa po znížení úrokových sadzieb, ku ktorému Slovenská sporiteľňa (ako prvá) pristúpila začiatkom tohto mesiaca – týka sa však aj zmlúv uzatvorených pred týmto termínom -, stal vážnym konkurentom stavebného sporenia, požiadali sme Ing. Soňu Vágnerovú, riaditeľku úseku hypotekárneho bankovníctva Slovenskej sporiteľne nielen o bližšiu charakterizáciu hypotekárneho úveru, ale aj základných obchodných podmienok, za ktorých ho Slovenská sporiteľňa poskytuje svojim klientom.

Ako možno charakterizovať hypotekárny úver a na čo je určený?

- Hypotekárny úver je úver dlhodobý a účelový. Prostriedky hypotekárneho úveru môžu klienti použiť na nákup, výstavbu, údržbu tuzemských nehnuteľností a zmenu dokončených stavieb. Pohľadávka z tohto úveru musí byť zabezpečená záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti minimálne na 167 % z výšky úveru. Cenu založenej nehnuteľnosti určí sporiteľňa na základe ocenenia, ktoré vykonajú ňou určení znalci na náklady klienta.

Výška poskytnutého hypotekárneho úveru v podmienkach Slovenskej sporiteľne, a. s., je pri výstavbe, rekonštrukcii a údržbe nehnuteľnosti limitovaná 70 % až 90 % z bankou overenej predpokladanej ceny výkonov potrebných na realizáciu investície. Pri kúpe je to maximálne 70 % až 90 % z ceny stanovenej v kúpnej zmluve. Určenie tejto výšky je závislé od vyhodnotenia úverových kritérií.

Lehota splatnosti hypotekárneho úveru je minimálne 5 rokov, maximálne 30 rokov. Klient však musí splatiť úver pred dosiahnutím dôchodkového veku.

Žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru prijímajú všetky pobočky Slovenskej sporiteľne podľa miesta, kde sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá má byť financovaná požadovaným úverom alebo miesta trvalého bydliska žiadateľa o hypotekárny úver. V tomto roku plánuje Slovenská sporiteľňa poskytnúť hypotekárne úvery v objeme 250 mil. Sk. V súčasnosti platná komerčná úroková sadzba je 11,75 %.

Aké kritériá musí klient - žiadateľ o hypotekárny úver splniť?

- Slovenská sporiteľňa pri poskytovaní hypotekárnych úverov posudzuje bonitu klienta, t. j. možnosť klienta splácať hypotekárny úver, kvalitu zabezpečenia úveru – bankou vykonané ohodnotenie nehnuteľnosti, s ktorou sa uvažuje ako s predmetom zabezpečenia hypotekárneho úveru a kvalitu zabezpečenia realizácie - konkrétnu kúpnu zmluvu a iné právne dokumenty potrebné k posúdeniu možnosti poskytnutia hypotekárneho úveru, stavebné povolenie pri kúpe nehnuteľnosti, celkové investície pri výstavbe, zmene dokončených stavieb a údržbe nehnuteľnosti atď.

Slovenská sporiteľňa má vo svojej ponuke aj úvery na nehnuteľný majetok. Aké výhody získa klient ak požiada o hypotekárny úver?

- Predovšetkým by som zdôraznila, že pri hypotekárnom úvere má klient možnosť získať okamžitý úver bez procesu sporenia. Úver môže získať bez ručiteľov, keďže pohľadávka z hypotekárneho úveru je zabezpečená len záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti. Výhodná je aj lehota splatnosti hypotekárneho úveru 5 až 30 rokov. Počas čerpania úveru klient spláca len úroky zo skutočne vyčerpanej čiastky úveru. V neposlednom rade by som spomenula výhodu úrokovej bonifikácie k hypotekárnemu úveru, ktorá znižuje skutočné náklady na splácanie, a teda aj celkovú výšku zaplatených úrokov. Pre úvery poskytnuté v roku 2000 je štátom garantovaný príspevok schválený vo výške 6 % p. a. a platí počas celého trvania úverového vzťahu. Nárok na poskytnutie štátneho príspevku si uplatňuje poberateľ hypotekárneho úveru na základe žiadosti prostredníctvom banky, ktorá mu hypotekárny úver poskytla. Poskytuje sa iba na jednu zmluvu o hypotekárnom úvere, najviac zo sumy hypotekárneho úveru 2,5 mil. Sk na jednu bytovú jednotku, s lehotou splatnosti maximálne 30 rokov.

Ak má klient oprávnený nárok na poskytnutie štátneho príspevku na úroky z hypotekárneho úveru, znižujú sa mu náklady na splácanie úveru. Tieto prostriedky štátneho rozpočtu mu Slovenská sporiteľňa ako sprostredkovateľ mesačne poukazuje na jeho osobný účet. A tak reálna výška úrokov pre klienta, ktorý uzatvoril zmluvu o hypotekárnom úvere na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti v tomto roku, po odpočítaní štátneho príspevku dosiahne iba 5,75 % p. a.

Ktorí klienti majú nárok na získanie štátneho príspevku k hypotekárnemu úveru?

- Oblasť poskytovania štátneho príspevku poberateľom hypotekárneho úveru je upravená v zákone č. 252/1999 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 21/1992 Zb. o bankách v znení neskorších predpisov. Nárok na príspevok z prostriedkov štátneho rozpočtu má iba klient, fyzická osoba (klient sa identifikuje rodným číslom), ktorému Slovenská sporiteľňa poskytla hypotekárny úver na účely bývania. Štátny príspevok sa poskytne na hypotekárny úver najviac zo sumy hypotekárneho úveru 2,5 mil. Sk na jednu bytovú jednotku s lehotou splatnosti najviac 30 rokov. Percentuálna výška štátneho príspevku pre zmluvy uzatvorené v jednotlivých kalendárnych rokoch sa určuje zákonom o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok a nemôže sa zmeniť počas celej lehoty splatnosti hypotekárneho úveru stanovenej pri uzatvorení zmluvy o hypotekárnom úvere. Štátny príspevok sa poskytuje klientovi každoročne počas určenej lehoty splatnosti hypotekárneho úveru stanovenej pri uzatvorení zmluvy o hypotekárnom úvere, a to len na jednu zmluvu o hypotekárnom úvere. V prípade, že má klient uzavretých viac zmlúv o hypotekárnom úvere, štátny príspevok sa poskytne na tú zmluvu, o ktorej to klient písomne vyhlási.

Ako je to v prípade zmlúv, ktoré klienti uzatvorili pred účinnosťou tohto zákona?

- Na hypotekárne úvery poskytnuté pred účinnosťou zákona č. 252/1999 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 21/1992 Zb. o bankách v znení neskorších predpisov, sa štátny príspevok podľa ustanovení citovaného zákona poskytne len na úroky splatné po účinnosti tohto zákona.

Ako má postupovať klient, ktorý si chce uplatniť nárok na štátny príspevok?

- Poberateľ hypotekárneho úveru si nárok na štátny príspevok voči štátnemu rozpočtu SR uplatňuje prostredníctvom hypotekárnej banky na základe žiadosti. Za sprostredkovateľské služby klient zaplatí Slovenskej sporiteľni ročný poplatok v zmysle platného Sadzobníka poplatkov a náhrad.

Môže sa stať, že klient stratí nárok na štátny príspevok?

- Áno, aj takéto prípady sa môžu stať. A to ak klient vo viacerých zmluvách o hypotekárnom úvere v jednom roku priloží vyhlásenie o nároku na štátny príspevok. Ďalej v prípade, že klient nedodrží účel, na ktorý sa mu hypotekárny úver poskytol a v prípade, že je pohľadávka z hypotekárneho úveru preradená do skupiny klasifikovaných pohľadávok.

Anton Legéň