Pozemkové vzťahy

Preukazovanie a usporiadanie vlastníctva

Keďže pozemky sú základňou pre najrôznejšie druhy podnikania, každý podnikateľ musí mať pozemok právne usporiadaný, a to tak z hľadiska užívacieho práva, ako aj každá nehnuteľnosť musí mať určeného právneho vlastníka - majiteľa. Aj podnikateľ si musí usporiadať právny vzťah k nehnuteľnostiam, a to (ak nie je jeho priamym vlastníkom, resp. spoluvlastníkom):

kúpou pozemku alebo

uzavretím nájomnej zmluvy alebo

získaním iného práva, napríklad pre prechod cez cudzí pozemok právom vecného bremena.

Majetkové usporiadanie právnych vzťahov je dôležitým právnym konaním. Každý pozemok, každá parcela, aj keď je v scelenom areáli, má svojho konkrétneho majiteľa - žiaľ, v našich pomeroch doteraz často aj nezisteného, neidentifikovaného, nedoloženého vlastníka. Pokiaľ podnikateľ nejakú nehnuteľnosť užíva, k danému pozemku môže mať nasledujúci vzťah:

je sám jeho vlastníkom alebo

s vlastníkom má uzavretú nájomnú zmluvu alebo

má právne pomery neusporiadané, a teda mu hrozí nebezpečenstvo, že bude postihnutý vtedy, ak sa ohlási skutočný právny vlastník.

Vlastníctvo

Vlastníctvo k pozemku sa preukazuje vždy a právne perfektne listom vlastníctva, ktorý vydáva orgán evidencie nehnuteľností, dnes katastrálny úrad na okresnom úrade. Treba vedieť, že vlastníctvo sa dokladuje aj inými dokladmi (napr. dedičským rozhodnutím alebo vyvlastňovacím dekrétom). Ak by sme v budúcnosti chceli pozemok prenajať na dlhší čas, pre evidenciu nášho nového vzťahu musíme niektoré skutočnosti v evidencii nehnuteľností doložiť práve len platným listom vlastníctva.

V praxi sa stáva, že dedič (ihneď po smrti poručiteľa) chce pozemok odpredať, podnikateľ s ním uzavrie kúpnu zmluvu a zaplatí cenu. Kúpou prechádza však vlastníctvo na kupujúceho (nadobúdateľa) až vtedy, keď kúpnu zmluvu vkladom zapíše katastrálny úrad do evidencie nehnuteľností - do katastra. Keďže ku kúpnej zmluve sa musí predložiť list vlastníctva, musí sa čakať na dedičské rozhodnutie a zápis tohto rozhodnutia do katastra na meno dediča. Až potom môže dedič pozemok odpredať, pretože až zápisom do katastra príslušný pozemok skutočne (právne) zdedil. Medzičasom môže vyjsť najavo napríklad skutočnosť, že poručiteľ zanechal testament a pozemok odkázal niekomu inému, nie tomu, kto nám ho predáva. Kúpna zmluva by teda bola neplatná.

Kúpa

Získanie pozemku kúpou je vcelku jednoduché, stačí spísať kúpnu zmluvu s overenými podpismi a požiadať katastrálny úrad o vklad do katastra. V súčasnosti sa stretávame s vážnym problémom, a to s lehotou uskutočnenia samotného vkladu na katastrálnom úrade.

Zákon ukladá katastrálnemu úradu povinnosť, aby sa vklad vykonal do jedného mesiaca od podania návrhu. V praxi sa vklady robia zdĺhavo, mnoho mesiacov a aj viac ako rok, ba i dva.

Nájom pozemku

Nájom pozemku pre potreby podnikania je dosť bežným spôsobom zabezpečenia práv podnikateľa užívať pozemok. Na užívanie cudzieho pozemku platí, že iný ako vlastník pozemku ho môže užívať len so súhlasom vlastníka (z tohto pravidla existujú niektoré zákonné výnimky). Nájomné zmluvy sú osobitne upravené pre poľnohospodárske pozemky a osobitne aj pre pozemky na užívanie stavieb, a teda v nich bytových či nebytových priestorov.

Poľnohospodárstvo

Podnikateľ v poľnohospodárstve má najväčšie problémy s nájdením vlastníka a aj problémy s uzatváraním nájmu. Základný problém uvediem príkladom: prišiel záujemca-investor z Nemecka s otázkou, ako môže získať na Slovensku poľnohospodársku pôdu, aby založil komplexnú novú farmu. Odpoveď nie je zložitá: pretože na Slovensku je vlastnícky pôda veľmi rozdrobená, musel by nájsť stovky vlastníkov a uzavierať s každým nájomnú zmluvu, a potom požiadať o pozemkové úpravy (komasáciu). To je nemožný postup. Existuje aj iná možnosť, a to uzavrieť komplexnú zmluvu s poľnohospodárskym družstvom alebo s užívateľom štátnej pôdy, ktorá patrila štátnemu majetku. Tu sa dajú nájomnú zmluvy uzavierať dodatočne, ale aj v takomto prípade vlastníci nemusia súhlasiť.

Tým skôr, že na mnohé pozemky ešte dnes nemáme nájdených vlastníkov. Ide o státisíce hektárov, kde vlastníci nemajú svoje vlastnícke právo usporiadané, a teda nemožno s nimi uzavierať nájomné zmluvy. Osobitná úprava nájmu

Nájom poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a nájom poľnohospodárskeho podniku upravuje osobitné nariadenie vlády (č. 208/1994 Z. z.), ktorým sa poskytuje istá ochrana tým nájmom, ktoré sú uzavierané na dlhší čas. Takéto pozemky sa prenajímajú na poľnohospodársku (lesnú) výrobu, a preto tu má význam mnohoročný výrobný cyklus, v poľnohospodárstve aj viac ako desať rokov. Táto úprava je veľmi všeobecná a nezaručuje nájomcovi osobitnú ochranu.

Nájomné

Nájomné upravuje predovšetkým Občiansky zákonník, a to základným pravidlom: nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, čiže výšku nájomného určí dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom.

Aby sa uľahčilo dohodnutie nájomného, MF SR vydalo v roku 1991 osobitnú vyhlášku o oceňovaní nehnuteľností, ktorá určila pravidlá určovania nájomného pre potreby štátu, ale tiež ustanovila základné pravidlo voľnej dohody o výške nájmu. Otázka je, či sa možno nájomného domáhať súdnou cestou?

Ak je výška nájomného určená v dohode, je táto suma vymožiteľná cestou súdu. Časté spory vznikajú, ak užívateľ pôdy platí nízke nájomné alebo žiadne: súdy riešia spor dvojako a rozdielne. Niektoré súdy určia výšku nájomného a povinnosť platiť nájomné. Na druhej strane niektoré súdy nárok na nájomné zamietnu s tvrdením, že nájomné sa určuje zmluvou, a kým nie je uzavretá zmluva, nemôžeme výšku nájomného určiť.

V praxi sa tiež stáva, že poľnohospodársky podnik, ktorý užíva pôdu, ponúka vlastníkovi pozemku vyrovnanie v naturáliách, a ten namiesto nájomného v peniazoch dostane napríklad zemiaky. V takomto prípade možno odporučiť, aby vlastník pozemku toto akceptoval - je to východisko z núdze, pretože poľnohospodár síce uznáva nárok na nájomné, ale uznanie súdom by vec neriešilo, pretože napr. družstvo môže byť insolventné a majiteľ tak či tak za dlhý čas či za roky nájomné nedostane. Má jedinú ochranu: vyňať pôdu od užívateľa a nájsť iného vhodnejšieho užívateľa.