Keď dodávateľ trvá na vyššej cene

V júli 1998 som podpísala zmluvu o výstavbe bytu s celkovou konečnou cenou podľa rozpočtu 715 000 Sk. Byt mal byť odovzdaný do 31. 12. 1998. V zmluve sa uvádza, že do ceny bytu budú zahrnuté prípadné práce navyše alebo vplyvy zákonných skutočností. Byt bol dokončený v apríli 2001, žiadne práce navyše som nepožadovala. V súčasnosti dodávateľ trvá na zvýšení ceny o 40 až 55 %. Môže si dodávateľ takto zvyšovať cenu? Aký je medziročný nárast cien v stavebníctve?

- Vývoj cien vo všetkých odvetviach, a teda aj v stavebníctve, sleduje Štatistický úrad Slovenskej republiky. Na posúdenie ceny konkrétnej stavby je to však príliš zovšeobecnený ukazovateľ. Podstatne presnejšie porovnanie by bolo možné na úrovni smerných cien, ktoré spracúva akciová spoločnosť ÚEOS Komercia. Smerné ceny sú zostavené v podrobnosti položiek rozpočtu na jednotlivé stavebné práce, v stanovených prípadoch, aj v členení dodávka – montáž, takže je možné zohľadniť v celkovej cene štruktúru prác a dodávok na konkrétnej akcii. Smerné ceny nemajú charakter regulovaných cien, slúžia ako orientačné hodnoty pre kalkulantov stavebných podnikov, ale aj na hodnotenie ponukových rozpočtov investormi. V konkrétnom prípade bola zrejme uzavretá zmluva a dohodnutá cena na základe rozpočtu. V stavebníctve sa zvyčajne zachováva postup, že sa fakturuje na podklade výkazu skutočne vykonaných prác, ocenených jednotkovými cenami rozpočtu. Pri krátkodobých akciách sa faktúra vystavuje po odovzdaní hotovej práce, pri dlhšie trvajúcich akciách sa praktizuje tzv. mesačná fakturácia na základe výkazu vykonaných prác, overených aj investorom. Prípadné práce mimo rozpočtu, rozdiely výmer, zmeny materiálu a pod. sa dokladajú dodatkom k zmluve alebo aspoň zápisom v stavebnom denníku. Prípadné rozdiely jednotkovej ceny dodávateľ zdôvodňuje buď zmenou materiálu, zmenou podmienok vykonávania prác, alebo vonkajšími vplyvmi (zmena DPH, zmena kurzu Sk pri dovezených materiáloch a pod.). Na posúdenie fakturácie je v prvom rade užitočné porovnať výmery a jednotkové ceny z rozpočtu, ktorý je súčasťou zmluvy a fakturáciou vykonaných prác.

V konkrétnom prípade zrejme nejde o výstavbu rodinného domu, ktorý je samostatným objektom, ale o výstavbu bytu, ktorý je súčasťou bytového domu, preto opísaný problém sa pravdepodobne týka viacerých investorov a nádej na korektné riešenie by sa zvýšila, ak by všetci postupovali spoločne. V prvom rade si treba všimnúť čas trvania stavby. Akcia mala byť dokončená 31. 12. 1998, bola dokončená v 2. štvrťroku 2001. Ak v zmluve neboli dohodnuté sankcie za nedodržanie termínu, je to škoda tých, ktorí takúto zmluvu podpísali. Od predpokladaného termínu dokončenia totiž nastalo viac skutočností (v zmluve nazvaných nejasným termínom „zákonné skutočnosti“), ktoré bez viny dodávateľa zvyšujú cenu. K najdôležitejším patrí zvýšenie sadzby DPH na stavebné práce zo 6 na 10 % k 1. 7. 1999, pokles kurzu slovenskej meny oproti cudzím menám, ktoré postihuje nielen priamo dovezené materiály, ale aj materiály vyrobené z dovezených komponentov, niekoľkokrát zvýšená regulovaná cena energií, čo malo vplyv na ceny energeticky náročných materiálov, vzostup cien pohonných látok, ktorý zdražuje výstavbu, kde v skutočnosti všetok materiál treba dopraviť na stavbu. Ceny stavebných prác v občianskej a bytovej výstavbe sú citlivé na ceny materiálu a dopravy, pretože asi 60 % nákladov sú materiálové náklady a náklady na presuny. Najdôležitejšie však je, že ceny stavebných prác nie sú regulované ceny, určujú sa dohodou medzi predávajúcim (stavebným podnikom) a kupujúcim (investorom). Zákon č. 18/1995 Z. z. o cenách vo všeobecnosti stanoví, že cena má byť stanovená na základe ekonomicky oprávnených nákladov a primeraného zisku, inak tiež akceptuje, že okrem regulovaných cien sa ceny stanovujú dohodou medzi kupujúcim a predávajúcim. Vzájomná kontrola dodržiavania tejto dohody sa riadi ustanoveniami Obchodného alebo Občianskeho zákonníka. V prípade, že ide o viacerých investorov a väčšie sumy, možno by sa oplatilo dať si celý priebeh fakturácie odborne posúdiť, prípadne pritom použiť orientačne aj smerné ceny, ktoré by preukázali, či rozpočet nebol podhodnotený a v ktorých položkách bol prekročený. Ak by sa ukázali príliš veľké rozdiely na úrovni všetkých rozpočtových položiek, bolo by možné na vec upozorniť Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá podľa zákona o cenách je oprávnená okrem iného vykonávať cenovú kontrolu.