Donucuje dlžníka, aby platil

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Pri predaji nehnuteľností som sa stretol s pojmom sudcovské záložné právo, mohli by ste mi tento termín v zmysle zákona o prevodoch nehnuteľností objasniť?

- V praxi sa často stretávam s prípadmi výkladu záložného práva, a to predovšetkým podľa ustanovenia paragrafu 8 ods. 1 zákona SNR č. 318/1992 o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. Preto sa pojem sudcovské záložné právo pokúsim vysvetliť na prípadoch pri existencii záložného práva a pri komisionárskych zmluvách ako druhu príkazných zmlúv. Podľa ustanovenia § 8 ods. 1 písm. a ) citovaného zákona je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností prevodca (predávajúci). Z uvedeného vyplýva, že ustanovenie tohto paragrafu neobsahuje skutočnosť, že prevodca (predávajúci) musí byť vlastníkom nehnuteľností, ktorá je predmetom platnej kúpnej zmluvy.

Dôležitým faktom na určenie daňovníka a následné vyrubenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je, kto je uvedený ako účastník v kúpnej zmluve a predovšetkým na strane predávajúceho. Asi najčastejším spôsobom na nesprávne označenie daňovníka pre daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je uspokojovanie pohľadávky vyplývajúcej z právneho dôvodu záložného práva ako druhu vecných práv z podskupiny vecných práv k cudzej veci. Pojmové vymedzenie záložného práva vyplýva z ustanovenia § 151a ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Podľa tohto ustanovenia slúži záložné právo na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že v prípade ich riadneho a včasného nesplnenia je záložný veriteľ oprávnený domáhať sa uspokojenia zo založenej veci. Z hľadiska svojej funkcie má záložné právo zabezpečovací, ale aj uhradzovací charakter. Zabezpečovací charakter spočíva v tom, že založenie veci alebo pohľadávky donucuje dlžníka, aby svoj dlh splnil. V spojitosti s týmto sa posilňuje právna pozícia veriteľa, pretože uspokojenie pohľadávky, prípadne jej príslušenstva bude prichádzať do úvahy aj v tom prípade, ak dlžník nebude chcieť splniť svoju povinnosť vyplývajúcu mu zo záložného práva.

Na druhej strane uhradzovací charakter umožňuje možnosť veriteľa domáhať sa uspokojenia priamo zo založenej veci pre prípad, že jeho pohľadávka nebude splnená. Základnými náležitosťami záložného práva sú: vznik platnej pohľadávky, existencia zálohu a právna skutočnosť, s ktorou je spojený vznik záložného práva. Keďže hovoríme o nehnuteľných veciach, predmetom zálohu je nehnuteľnosť, pričom v praxi sa pri týchto prípadoch stretávame aj s pojmom hypotéka. Oprávneným subjektom záložného právneho vzťahu je veriteľ zabezpečenej pohľadávky a povinným subjektom je záložca (vlastník zálohu), ktorý nemusí byť vždy totožný s dlžníkom obligačného právneho vzťahu, z ktorého veriteľovi vznikla pohľadávka, a dlžníkovi záväzok túto pohľadávku riadne a včas splniť. Predmetom záložného práva môže byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Záložné právo vzniká na základe písomnej zmluvy, schválenej dedičskej dohody alebo zo zákona. Ak je predmetom záložného práva nehnuteľnosť, záložné právo vzniká vkladom do katastra nehnuteľností. V tomto prípade má zápis do katastra nehnuteľností konštitutívny charakter.

V spojitosti s nehnuteľnosťami nesmieme zabudnúť na sudcovské záložné právo na nehnuteľnosti, ako aj na exekučné záložné právo na nehnuteľnosť. Ďalej na záložné právo na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky. Záložné právo môže vznikať aj rozhodnutím príslušného orgánu, napr. podľa zákona SNR č. 511/1992 Zb. v znení neskorších predpisov, konkrétne v ustanoveniach § 71, § 71a. Sudcovské záložné právo sa zriaďuje nariadením výkonu rozhodnutia, a to na základe návrhu podaného na také zriadenie pri uplatnení ustanovení § 338a, § 338b Občianskeho súdneho poriadku. Je zapísané v katastri nehnuteľností vo forme záznamu a základnou podmienkou nariadenia výkonu rozhodnutia je preukázanie, že nehnuteľnosť sa nachádza vo vlastníctve povinného.

Pri exekučnom záložnom práve na nehnuteľnosť sa jeho existencia tiež zapíše do katastra nehnuteľností z dôvodu, že sa nehnuteľnosť zexekvováva pre vymáhanú pohľadávku. Katastrálny úrad zapíše zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností dňom doručenia exekučného príkazu. Pri záložnom práve na zabezpečenie pohľadávky hypotekárnou bankou prichádza do úvahy tiež kataster nehnuteľností, pričom zápis sa uskutoční na základe návrhu hypotekárnej banky a vlastníka nehnuteľnosti. V takomto prípade má hypotekárna banka postavenie záložného veriteľa. Ak ide o nehnuteľnosť, na ktorej existuje záložné právo v prospech tretej osoby, hypotekárny úver a komunálny úver nesmú byť zabezpečené záložným právom.

Ak som spomínal rozhodnutie príslušného orgánu, mal som na mysli zabezpečenie daňovej pohľadávky záložným právom. Uvedené rozhodnutie, samozrejme, s vyznačením jeho vykonateľnosti sa zašle, ak hovoríme o nehnuteľnosti, na zápis do katastra nehnuteľností. Správca dane oznámi katastru nehnuteľností, kedy nadobudlo rozhodnutie o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti právoplatnosť. Ak vznikne na založených veciach alebo pohľadávkach viac záložných práv, prednostne sa uspokojí záložné právo na zabezpečenie daňovej pohľadávky. Pokiaľ je nedoplatok zabezpečený záložným právom na nehnuteľnostiach zápisom v evidencii nehnuteľností, nemôže sa do tridsiatich rokov po tomto zápise proti uplatneniu získaného práva namietať premlčanie nedoplatku.

JUDr. Otto Nedveď