Vždy označiť predávajúceho

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Informovali ma, že v určitej situácii aj záložný veriteľ môže platiť daň za prevod nehnuteľnosti, ktorú založil. Je to pravda? Keď áno, tak čoho všetkého sa to môže týkať?

- V súčasnosti je záložné právo veľmi častým nástrojom, či už bánk, poisťovní, lízingových spoločností, daňových úradov alebo iných organizácií, na zabezpečenie svojej pohľadávky voči dlžníkovi. Podľa § 151a Občianskeho zákonníka slúži záložné právo na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že v prípade ich riadneho a včasného nesplnenia je záložný veriteľ oprávnený domáhať sa uspokojenia zo

založenej veci, pričom vlastník zálohu, dlžník, je povinný to strpieť. Záložné právo sa vzťahuje napríklad na nehnuteľnosť, jeho príslušenstvo a prírastky, z plodov len na tie, ktoré nie sú oddelené. Oprávneným subjektom záložného právneho vzťahu je veriteľ zabezpečenej pohľadávky a povinným subjektom je záložca alebo vlastník zálohu. Predmetom záložného práva alebo zálohom môže byť v podstate všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. To znamená, že to môžu byť veci hnuteľné i nehnuteľné, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, tiež práva alebo iné majetkové hodnoty, ako aj byty a nebytové priestory. Môže ním byť aj spoluvlastnícky podiel k nejakej nehnuteľnosti, prípadne aj len ideálny podiel vyčlenený z celej veci jej výlučným vlastníkom. Ostatní spoluvlastníci sú chránení v prípade predaja podľa Občianskeho súdneho poriadku v rámci súdneho výkonu rozhodnutia tým, že Občiansky súdny poriadok umožňuje spoluvlastníkovi zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží na súde v hotovosti alebo šekom na účet súdu odhadnú cenu podielu, ktorý sa má vydražiť (bližšie §§ 251 až 338 Občianskeho súdneho poriadku). Pri zriadení záložného práva k spoluvlastníctvu spoločných častí, spoločných zariadení domu, príslušenstva a k spoluvlastníctvu k pozemku možno zriadiť záložné právo len vtedy, ak sa súčasne zriadi záložné právo aj k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.

Aby mohlo záložné právo vzniknúť, musí existovať platná pohľadávka, spôsobilý predmet záložného práva (záloh) a na základe uvedených skutočností podľa § 151b Občianskeho zákonníka môže záložné právo vzniknúť na základe písomnej zmluvy, schválenej dedičskej dohody alebo zo zákona. Záložná zmluva medzi záložcom (dlžníkom) a záložným veriteľom musí mať písomnú formu, a keď ide o nehnuteľnosť, záložné právo vznikne až vkladom do katastra nehnuteľností. Ak na tom istom zálohu vznikne viac záložných práv, uspokojí sa prednostne záložné právo svojím vznikom najstaršie.

Ak pohľadávka, ktorá je zabezpečená záložným právom, nie je v čase jej zročnosti riadne a včas splnená, má záložný veriteľ právo domáhať sa uspokojenia zo založenej veci v rámci súdneho výkonu rozhodnutia, prípadne má právo ustanoveným alebo dohodnutým spôsobom záloh predať. Svoje právo domáhať sa uspokojenia zo zálohu môže záložný veriteľ realizovať, až na výnimky ustanovené zákonom, zásadne v rámci súdneho výkonu rozhodnutia (exekúcie), pre nariadenie ktorého sa vyžaduje príslušný podklad - exekučný titul. Pri výkone rozhodnutia platí, že ak na zálohu viazne viac záložných práv, prednostne sa uspokojí záložné právo svojím vznikom najstaršie, pokiaľ zákon neustanovuje niečo iné. Doba vzniku záložného práva je rozhodujúca na určenie poradia, v akom majú byť veritelia uspokojení zo zálohu, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Výnimku z uvedenej zásady, že pre poradie je rozhodujúca doba vzniku záložného práva, tvorí záložné právo vzniknuté k veciam daňového dlžníka alebo ručiteľa na základe rozhodnutia správcu dane podľa § 71a zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, pretože sa prednostne uspokojí záložné právo na zabezpečenie daňovej pohľadávky podľa citovaného zákona.

Uvedené neplatí na základe poslednej novely zákona č. 511/1992 Zb., a to zákona č. 240/2000 Z. z. s účinnosťou od 1. augusta 2000, v prípadoch ak pohľadávky zabezpečené záložným právom sa uspokojujú v čase od vyhlásenia konkurzu do zrušenia konkurzu alebo v čase od povolenia vyrovnania do potvrdenia vyrovnania. Ak zabezpečená pohľadávka nie je riadne a včas splnená, môže sa záložný veriteľ domáhať uspokojenia zo zálohu, a to predajom zálohu v rámci súdneho výkonu rozhodnutia - exekúcie. Podľa § 252 Občianskeho súdneho poriadku, ak sa výkon rozhodnutia týka nehnuteľnosti, je na výkon rozhodnutia príslušný vždy súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Výkon rozhodnutia ukladajúci zaplatenie peňažnej sumy možno uskutočniť aj predajom nehnuteľnosti. Výkon rozhodnutia predajom nehnuteľnosti možno nariadiť, len ak oprávnený presne označí nehnuteľnosť, predaj ktorej navrhuje, a ak je preukázané, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Podľa § 8 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností je daňovníkom prevodca, teda predávajúci, ktorým nemusí byť vždy vlastník. Citovaný zákon neurčuje striktne vlastníka aj ako daňovníka dane z prevodu. Pri formulácii kúpno-predajných zmlúv sa totiž často stáva, že nie je zrejmé, kto je predávajúcim, prípadne je zrejmé, že to je niekto iný ako vlastník nehnuteľnosti. Uvedené sa často stáva práve pri výkone záložného práva. Ak záložca ako vlastník nehnuteľnosti ešte pred uplatnením záložného práva splnomocní záložného veriteľa ku všetkým právnym úkonom a právam súvisiacim s predajom záložného majetku vrátane podpísania kúpnej zmluvy v mene záložcu, ale táto skutočnosť nevyplýva jasne z kúpnej zmluvy, ktorou sa realizuje záložné právo, potom je daňovníkom ten, ktorý je na zmluve označený ako predávajúci.

Ing. Terézia Mäsiarová