Zobudíte sa a ste bez domu

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

V súčasnom období sa, žiaľ, často stretávame s podvodmi, čo sa týka predaja nehnuteľností. Niekto dokáže predať nehnuteľnosť na sfalšované doklady. Z katastra nehnuteľností si vyžiada výpis listu vlastníctva a pri použití týchto údajov si zabezpečí sfalšovaný preukaz totožnosti. Na základe týchto podkladov odpredá nehnuteľnosť kupujúcemu. Ten v domnienke, že ide o vlastníka, vyplatí peniaze za predanú nehnuteľnosť. Daňový úrad vyzve predávajúceho na zaplatenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Avšak skutočný vlastník, ktorý takto neinkasuje žiadne finančné prostriedky, stráca nielen nehnuteľnosť, ale dokonca je povinný zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Ako bude postupovať daňový úrad?

- Riešenie takýchto prípadov si vyžaduje osobitný zreteľ pri ich riešení. Podľa ustanovenia § 8 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov je daňovníkom prevodca (predávajúci). Z uvedeného vyplýva, že skutoční vlastníci (ďalej len daňovník) sú povinní zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Ale keďže takto zaplatenú daň je možné posudzovať ako tvrdosť, ale nezrovnalosť zákona, je vo vlastnom záujme daňovníka požiadať príslušného správcu dane o odpustenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Môže sa tu naskytnúť otázka, prečo by mal v takýchto prípadoch daňový úrad vyrubiť daňovníkovi daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Jedným z dôvodov je skutočnosť, že príslušný správca dane sa nemá odkiaľ dozvedieť o tom, že došlo k podvodnému predaju nehnuteľností. Podľa ustanovenia § 20 ods. 2 citovaného zákona, orgán ktorý zapísal nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností, zašle jedno vyhotovenie rozhodnutia alebo záznamu príslušnému daňovému úradu vrátane súpisu a ocenenia nadobúdaného majetku v lehote do 30 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia alebo od dátumu záznamu. Z toho vyplýva, že ohlásenie uvedenej trestnej veci nie je povinnosťou príslušného orgánu. Druhým dôvodom je skutočnosť, že daňový úrad nemôže vychádzať z dohadov, prípadne predpokladov existencie podvodného konania. Avšak príslušný daňový úrad môže vyhovieť žiadosti daňovníka (skutočného vlastníka) a odpustiť mu takto vyrubenú daň z prevodu a prechodu nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia súdu o neplatnosti právneho úkonu z dôvodu kúpnej zmluvy.

Podľa ustanovenia § 8 ods. 1, v druhej vete zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, ak ide o nadobúdanie nehnuteľností odplatným prevodom pri výkone rozhodnutia, konkurzom, vyrovnaním alebo vydržaním, daňovníkom je nadobúdateľ. Pri tom istom ustanovení § 8 ods. 1 v prvej vete, je daňovníkom prevodca (predávajúci ). Chcel by som sa spýtať, ako je to s inštitútom ručenia v tom prípade, ak daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je nadobúdateľ, ktorý získal nehnuteľnosť na základe výkonu rozhodnutia (napríklad konkurzom). Je i príslušným krajským súdom ustanovený správca konkurznej podstaty nejakým ručiteľom alebo garantom nezaplatenej dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorý v podstate nehnuteľnosť predáva, ak daň z prevodu a prechodu nehnuteľností nezaplatí včas a v správnej výške nadobúdateľ (kupujúci )?

- Podľa ustanovenia § 8 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je prevodca (predávajúci).

Ak ide o nadobúdanie nehnuteľností odplatným prevodom pri výkone rozhodnutia, konkurzom, vyrovnaním alebo vydržaním, daňovníkom je nadobúdateľ. Inštitút ručenia je zachytený v ustanovení § 56 ods. 4 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, kde daňový nedoplatok sú povinní zaplatiť tiež ručitelia, ak im zákon povinnosť ručenia ukladá a ak ich na plnenie tejto platobnej povinnosti vyzve správca dane daňového dlžníka. Proti tejto výzve sa môže ručiteľ odvolať.

Iná situácia však nastáva v prípadoch, ak sa nadobúda nehnuteľnosť pri výkone rozhodnutia. Otázka ručenia v takomto prípade nie je v ustanovení § 8 ods. 1 druhá veta zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností upravená. V praxi sa dosť často nesprávne vykladá toto ustanovenie tak, že aj v prípadoch nezaplatenia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností zo strany kupujúceho ako daňovníka pri výkone rozhodnutia je osoba, ktorá uskutočňuje výkon rozhodnutia ručiteľom.

Keďže v druhej vete ustanovenia § 8 ods. 1 citovaného zákona je vymedzená len pozícia daňovníka, nie však poručiteľa, preto nemôžeme z tohto ustanovenia odvodiť, že subjekt, ktorý vykonáva výkon rozhodnutia (vo vašom prípade pri konkurze správca konkurznej podstaty), je automaticky aj ručiteľom.

Z toho vyplýva, že inštitút ručenia pri výkone rozhodnutia nepatrí pod ustanovenie § 8 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov.

JUDr. Otto Nedveď