Radšej zámenná než dve zmluvy

S priateľom sme uzavreli zámennú zmluvu, ktorej predmetom je zámena bytov. Obaja máme byty v osobnom vlastníctve. Ja zamieňam trojizbový byt v hodnote 1,5 mil. Sk a môj priateľ jednoizbový byt v hodnote 700-tisíc Sk. Mimo zámennej zmluvy sme sa dohodli na vyrovnaní vzájomných hodnôt s tým, že mi doplatí sumu 800-tisíc Sk. Chcel by som sa spýtať, ako budeme platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností a aká je príslušnosť daňového úradu? V praxi som sa stretol s dvoma spôsobmi platenia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností v prípadoch zámeny nehnuteľností. Jeden spočíval v tom, že daňové priznanie podáva ten z účastníkov zámennej zmluvy, ktorého hodnota nehnuteľností je vyššia. Druhý spôsob spočíva v tom, že daňové priznanie na daň z prevodu a prechodu nehnuteľností podávajú obaja účastníci zámennej zmluvy. Ktorý zo spôsobov je správny?

- Otázku je možné rozdeliť na dve časti. Jedna časť sa skladá z hmotnoprávneho charakteru, v spôsobe zdanenia vzájomnej zámeny bytov daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností. Druhá časť otázky sa skladá z procesnoprávneho charakteru, v určení príslušného správcu dane. Podľa § 611 Občianskeho zákonníka (zámenná zmluva) si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje o veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a o veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Pri zámennej zmluve sa primerane použijú ustanovenia kúpnej zmluvy. Z uvedeného vyplýva, že obe zmluvné strany vystupujú na jednej strane ako predávajúci a na druhej strane ako kupujúci.

Podľa ustanovenia § 8 ods. 1 zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“) je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností prevodca (predávajúci). Pri aplikácii uvedeného paragrafu s ustanoveniami zámennej zmluvy je jasné, že obaja účastníci zámennej zmluvy sú povinní zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Spôsob platenia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pri vzájomnej zámene nehnuteľností je upravený v ustanovení § 9 ods. 3 a v ustanovení § 8 ods. 1 písm. d), ako aj v ustanovení § 23 ods. 1 citovaného zákona. Podľa ustanovenia § 9 ods. 3 citovaného zákona, ak sa vymieňajú nehnuteľnosti, považujú sa ich vzájomné prevody za jeden prevod. Daň sa vyberie z prevodu tej nehnuteľnosti, z prevodu ktorej je vyššia. To znamená, že pri zámene dvoch bytov, ktoré sú predmetom zámeny, daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa vyrubí z prevodu bytu, ktorý je hodnotou vyšší, v tomto prípade z prevodu bytu, ktorého hodnota je 1,5 mil. Sk. Avšak daň z prevodu a prechodu nehnuteľností nebude platiť len vlastník bytu s vyššou hodnotou. Podľa ustanovenia 23 ods. 2 citovaného zákona pri prevode vymieňaných nehnuteľností platia daň spoločne a nerozdielne prevodca s nadobúdateľom. V takomto prípade hovoríme o solidárnych záväzkoch. Sú to také záväzky, pri ktorých je buď niekoľko dlžníkov, ktorí sa zaviazali na to isté plnenie, a veriteľ môže žiadať celé plnenie od ktoréhokoľvek z nich, alebo pri ktorých je viac veriteľov oprávnených požadovať to isté plnenie od dlžníka a dlžník je povinný poskytnúť celé plnenie tomu z veriteľov, ktorý oň požiada prvý, a to s tým dôsledkom, že týmto plnením sa dlžník oslobodí od dlhu aj voči ostatným veriteľom. Z tohto hľadiska môžeme rozdeliť záväzky s pasívnou solidaritou - na strane dlžníkov alebo na záväzky s aktívnou solidaritou - na strane veriteľov.

Čo sa týka druhej časti otázky zameranej na určenie príslušného správcu dane, je potrebné uviesť, že v praxi sa stretávame s dvoma spôsobmi určenia príslušného správcu dane. Jedným z nich je striktná aplikácia ustanovení zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. Z obsahu otázky však nie je jasné, či zamieňané byty sú v územnom obvode jedného alebo dvoch správcov dane. Ak pre oba byty je príslušný jeden správca dane, v takom prípade môžeme hovoriť len o existencii pasívnej solidarity, pretože tu vzniká jeden veriteľ (daňový úrad) a viacero dlžníkov (účastníci zámennej zmluvy). Ak sa jednotlivé byty nachádzajú v územnom obvode dvoch správcov dane, v takomto prípade dochádza ku kombinácii aktívnej a pasívnej solidarity. Aktívna solidarita v danom prípade spočíva v tom, že je tu existencia dvoch správcov dane. Príslušnosť správcu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je daná v ustanovení § 21 ods. 4 citovaného zákona. Pri prevode a prechode nehnuteľností alebo pri darovaní nehnuteľností je miestne príslušný daňový úrad, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.

Keďže podľa § 20 ods. 1 citovaného zákona daňovník je povinný ohlásiť do 90 dní od vzniku daňovej povinnosti túto skutočnosť príslušnému daňovému úradu a podať tým priznanie k dani, pri zámene bytov sú obaja účastníci zámennej zmluvy i zároveň daňovníkmi. Práve v prípadoch ak jednotlivé byty sú v územnom obvode viacerých správcov dane, každý z účastníkov zámennej zmluvy podáva daňové priznanie „svojmu“ správcovi dane. Ak sú byty len v územnom obvode jedného správcu dane, podávajú daňové priznanie len jemu. Možno je dobré povedať, prečo daňové priznanie pri tomto spôsobe podávajú obaja účastníci zámennej zmluvy. Pri zámennej zmluve obaja účastníci vystupujú ako prevodcam ale zároveň aj ako nadobúdateľ. Z dikcie ustanovení zákona SNR č.318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov má povinnosť daňové priznanie podať daňovník. Kto je daňovník v takýchto prípadoch, je už uvedené. Ak v takomto prípade dôjde k zaplateniu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností jedným z účastníkov zámennej zmluvy, druhý už túto povinnosť nemá. Okamihom zaplatenie uvedenej dane vzniká daňovníkovi, ktorý zaplatil uvedenú daň, právo regresu. To znamená, že polovicu zo sumy, ktorú zaplatil správcovi dane si môže uplatňovať u druhého daňovníka.

Z hľadiska správcu dane ako veriteľa (toho, ktorému daň nebola zaplatenia z dôvodu neskoršieho konania) je zaplatenie dane jednému z veriteľov dôvodom, aby túto daň už nevymáhal od druhého daňovníka. V takýchto prípadoch správca dane, ktorému daň z prevodu a prechodu nehnuteľností bola zaplatená, upovedomí o tejto skutočnosti druhého príslušného správcu dane. Pre splnenie povinnosti zaplatenia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je dôležité, ktorý z príslušných správcov dane vo veci konal ako prvý. V praxi sa však pri zámene nehnuteľností častejšie používa druhý, zjednodušený spôsob určenia príslušného správcu dane na daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daňové priznanie podáva ten z účastníkov zámennej zmluvy, ktorého hodnota bytu je vyššia. Uvedený účastník zámennej zmluvy podáva daňové priznanie tomu správcovi dane, v ktorého územnom obvode sa jeho nehnuteľnosť nachádza. Podaním daňového priznania týmto daňovníkom je druhý daňovník od tejto povinnosti oslobodený.

Pre účastníka zámennej zmluvy, ktorého hodnota bytu je vyššia, je zámena výhodnejšia ako dve kúpne zmluvy. A to z toho dôvodu, že pri zámene bytov sa daň z prevodu a prechodu nehnuteľností rozloží na polovice na oboch účastníkov zámennej zmluvy. Ak by došlo k uzavretiu dvoch kúpnych zmlúv, muselo by dôjsť k zaplateniu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností v plnom rozsahu oboma zmluvnými stranami. Pri platení dane z prevodu a prechodu nehnuteľností v prípadoch zámeny nehnuteľností je dôležité spomenúť ten fakt, že daň sa platí na polovicu. Neplatí tu pravidlo pomerného platenia uvedenej dane. Ak sú hodnoty vymieňaných bytov vysoko rozdielne, je výmena nevýhodnejšia (čo sa týka výšky zaplatenia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností) pre toho z účastníkov zámennej zmluvy, ktorého hodnota bytu je oveľa nižšia. V podstate to vychádza, akoby z časti zaplatil daň z prevodu a prechodu nehnuteľností za druhého účastníka zámennej zmluvy.

Ak ste sa dohodli na doplatení rozdielu hodnôt medzi jednotlivými bytmi na sume 800-tisíc Sk, je potrebné povedať, že táto suma podlieha dani z darovania. Podľa ustanovenia § 5 ods. 1 zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov je daňovníkom dane z darovania fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá nadobudla majetok darovaním (ďalej len „obdarovaný“). Ak má obdarovaný trvalý pobyt alebo sídlo v cudzine, je daňovníkom dane z darovania darca.

Keďže vy ako osoba, ktorého hodnota bytu je vyššia, prijímate peniaze, ste daňovníkom dane z darovania. Z uvedeného vyplýva, že pri zámene nehnuteľností spojenej s finančným doplatením hodnoty ste daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností a zároveň i daňovníkom dane z darovania. Často sa stretávame s tvrdením, že peniaze nie sú predmetom dane z darovania. Predmet dane z darovania je vymedzený v ustanovení § 6 ods. 1 citovaného zákona. Peniaze ako také nie sú taxatívne uvedené v predmete dane z darovania. Avšak podľa § 119 Občianskeho zákonníka sa veci rozdeľujú na veci hnuteľné a nehnuteľné. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Za nehnuteľnosti sa považujú aj byty a nebytové priestory. Keďže peniaze nie sú nehnuteľnosť, považujú sa za veci hnuteľné, a preto sú predmetom dane z darovania. Čo sa týka daňového priznania k dani z darovania, ako nadobúdateľ finančných prostriedkov určených na vyrovnanie hodnôt jednotlivých bytov ste povinný si splniť i túto povinnosť. Záverom možno konštatovať, že pri zámene bytov budete daň z prevodu a prechodu nehnuteľností platiť s priateľom každý na polovicu, pričom okrem tejto dane vy ste povinný zaplatiť ešte aj daň z darovania.

JUDr. Otto Nedveď