Pozemok či nehnuteľnosť cudzinca

Môj zahraničný partner má záujem kúpiť si na Slovensku nejakú nehnuteľnosť na účely trávenia dovolenky (chalupa), možno neskôr by mohol chcieť túto nehnuteľnosť využívať na podnikateľské účely. Ide o cudzinca s trvalým pobytom mimo územia Slovenska, ktorý uvažuje alternatívne, a to buď o menšej nehnuteľnosti, alebo hneď väčšej, napríklad penzión, kde by mohol osobne bývať (tráviť dovolenku), ale zároveň aj podnikať a zamestnávať slovenských občanov (personál). Prosím o odpoveď na otázky:

1. Môže cudzí štátny príslušník ako fyzická osoba kúpiť, vlastniť a prevádzkovať nehnuteľnosť a pozemok na území SR?

2. Môže to urobiť ako cudzia právnická osoba?

3. Aká daň z prevodu nehnuteľnosti sa platí v oboch prípadoch?

4. Môže, či musí cudzia osoba (fyzická alebo právnická) postupovať tak, že si u nás založí a zaregistruje povedzme s. r. o., ktorej bude výlučným vlastníkom a ktorá následne nehnuteľnosť kúpi a bude ju prevádzkovať?

5. Aké doklady musí cudzia osoba predložiť pri priamej kúpe nehnuteľnosti a pri zakladaní s. r. o. u nás?

6. Som vlastníkom živnostenského listu, pričom predaj, prenájom a sprostredkovanie nehnuteľností je v predmete podnikania. Môžem ako živnostník prijať províziu za sprostredkovanie a prípadne ďalšiu pomoc od cudzej osoby alebo až od osoby zriadenej u nás podľa bodu 4?

7. V prípade, že sa cudzia osoba ako vlastník nehnuteľnosti, či pozemku rozhodne urobiť stavebné úpravy, prípadne postaviť nový objekt, odlišuje sa niečím stavebné povolenie od jeho získania tuzemskou osobou?

8. Aké predpoklady musí spĺňať tuzemec, aby si mohol založiť s. r. o. s predmetom podnikania v oblasti nehnuteľností, čiže aby rozšíril predmet podnikania o túto oblasť už existujúcej s. r. o.?

- K otázkam 1. a 2:

Podľa § 19 zákona č. 202/1995 Z. z. devízový zákon a zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon SNR č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov, cudzozemec (cudzozemcom je právnická alebo fyzická osoba, ktorá nie je tuzemcom, teda nemá sídlo, či trvalý pobyt na území SR, cudzozemcom je aj organizačná zložka cudzozemca v tuzemsku s výnimkou pobočky zahraničnej banky) s výnimkou cudzozemca, ktorý je občanom SR, môže nadobudnúť vlastnícke práva k nehnuteľnostiam na území Slovenskej republiky iba

a) dedením,

b) pre diplomatické zastúpenie cudzieho štátu pod podmienkou vzájomnosti,

c) ak ide o nehnuteľnosť nadobúdanú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, z ktorých iba jeden je cudzozemec, alebo ak má cudzozemec nadobúdať nehnuteľnosť od manžela, súrodencov, rodičov alebo prarodičov; to neplatí, ak sa na nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vzťahuje osobitný predpis,

d) výmenou tuzemskej nehnuteľnosti, ktorú vlastní, za inú tuzemskú nehnuteľnosť, ktorej cena, zistená podľa osobitného predpisu, neprevyšuje cenu pôvodnej nehnuteľnosti zistenú podľa osobitného predpisu,

e) ak má predkupné právo z dôvodu podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti; to neplatí, ak sa na nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vzťahuje osobitný predpis,

f) ak ide o stavbu, ktorú cudzozemec vystaval na pozemku vo svojom vlastníctve,

g) ak tak výslovne ustanovuje osobitný zákon.

Cudzozemec, ktorý má v tuzemsku zriadenú organizačnú zložku na podnikanie podľa osobitného zákona, môže okrem uvedených prípadov nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nadobúdať aj vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku, ktoré sú nevyhnutné na získanie prevádzkových priestorov pre túto organizačnú zložku.

Cudzozemec so sídlom v členskom štáte Európskej únie alebo v členskom štáte Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj, ktorý má v tuzemsku zriadenú organizačnú zložku na vykonávanie činností podľa osobitného zákona, môže okrem uvedených prípadov nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nadobúdať aj vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku, ktoré sú nevyhnutné na získanie prevádzkových priestorov pre túto organizačnú zložku.

- K otázke 3.

Sadzba dane z prevodu nehnuteľností je uvedená v § 15 zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, kde je odstupňovaná podľa daňového základu.

K otázke 4.

Zahraničná osoba (teda podľa § 21 ods. 2 Obchodného zákonníka fyzická osoba s bydliskom alebo právnická osoba so sídlom mimo územia SR) môže podnikať na území Slovenskej republiky za rovnakých podmienok a v rovnakom rozsahu ako slovenské osoby, pokiaľ zo zákona nevyplýva niečo iné. Podnikaním zahraničnej osoby na území SR sa podľa § 21 ods. 3 Obchodného zákonníka rozumie podnikanie tejto osoby, ak má podnik alebo jeho organizačnú zložku umiestnenú ne území Slovenskej republiky. Oprávnenie zahraničnej osoby podnikať na území SR vzniká ku dňu zápisu tejto osoby, prípadne organizačnej zložky jej podniku v rozsahu predmetu podnikania zapísanom v obchodnom registri. Zahraničná osoba môže teda založiť slovenskú s. r. o., ktorá zápisom do obchodného registra získava právnu subjektivitu, teda spôsobilosť mať práva a povinnosti, čo znamená, že môže byť subjektom vlastníckych práv.

K otázke 5. až 8.

Z hľadiska vzniku vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré vzniká až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, je dôležité splniť zákonné náležitosti návrhu na vklad, ktoré sú uvedené v § 3 ods. 2 a ods. 4 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje

a) meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) účastníka konania,

b) označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný,

c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony,

d) číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri,

e) určenie dňa, ku ktorému majú vzniknúť právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu.

Prílohy k návrhu na vklad sú najmä:

a) zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia,

b) verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,

c) identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,

d) geometrický plán,

e) ocenenie nehnuteľností,

f) výpis z obchodného registra alebo z iného registra, ak je účastníkom konania právnická osoba,

g) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený podľa osobitných predpisov.

Môžete v obidvoch prípadoch, keďže náš právny poriadok umožňuje podnikať zahraničnej osobe na

území Slovenskej republiky. Podľa § 23 Obchodného zákonníka zahraničné osoby, ktoré majú právo

podnikať v zahraničí, sa pokladajú za podnikateľa podľa Obchodného zákonníka. Ak zahraničná

osoba chce prevádzkovať živnosť na našom území, § 5 ods. 3 Živnostenského zákona ustanovuje, že

fyzická osoba s bydliskom alebo právnická osoba so sídlom mimo územia Slovenskej republiky môže

na území SR prevádzkovať živnosť za rovnakých podmienok a v rovnakom rozsahu ako slovenské osoby, ak zo Živnostenského zákona alebo z iného osobitného predpisu nevyplýva

niečo iné.

Rozšíriť predmet živnostenského oprávnenia o nový predmet podnikania nie je možné zmenou

živnostenského listu, ale je potrebné požiadať o vydanie nového živnostenského listu (§ 49 ods. 1

Živnostenského zákona). Zákonné podmienky založenia a vzniku spoločnosti s ručením obmedzeným

upravujú §§ 105 - 153 Obchodného zákonníka. Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy

nehnuteľností (realitná činnosť) je viazanou živnosťou. Právnická osoba musí preukázať odbornú

spôsobilosť jej zodpovedného zástupcu, ktorou podľa prílohy č. 2 Živnostenského zákona Skupina 214

- Ostatné je vysokoškolské vzdelanie ekonomického alebo právnického smeru alebo stavebného

smeru (od 1. 7. 2002, teda od účinnosti zákona č. 284/2002 Z. z., ktorý novelizoval Živnostenský zákon)

alebo úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a päť rokov praxe v odbore.

JUDr. Katarína Horvatová