Obsah kúpnej zmluvy nehnuteľnosti

Ako predávajúci chcem uzavrieť začiatkom roka 2003 s kupujúcim kúpnu zmluvu, obsahom ktorej je predaj nehnuteľnosti. Údajne ako predávajúci som povinný zaplatiť daň z prevodu tejto nehnuteľnosti. Je to skutočne pravda? Ak áno, na základe akých právnych predpisov?

- Zákon SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“), vo svojej tretej časti upravuje zdaňovanie zmeny vlastníctva k nehnuteľnosti, daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností. Z obsahu otázky je zrejmé, že pri uzatvorení kúpnej zmluvy vystupujete ako predávajúci. Podľa ustanovenia § 8 ods. 1 písm. a) citovaného zákona je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností prevodca (predávajúci). Z uvedeného vyplýva, že vy ako predávajúci ste povinný zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa príslušných ustanovení citovaného zákona.

Podľa § 9 ods. 1 citovaného zákona je predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností odplatný prevod alebo prechod vlastníctva k nehnuteľnostiam a vklady nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev. Náš právny poriadok pripúšťa zmenu vlastníctva k nehnuteľnosti len so zápisom do katastra nehnuteľností. Zmena vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom vašej kúpnej zmluvy, je taktiež podmienená zápisom do katastra nehnuteľností.

Čo sa považuje za nehnuteľnosť, vymedzujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Podľa ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavba spojené so zemou pevným základom. Z uvedeného vyplýva, že všetky ostatné veci, ktoré nemajú charakter nehnuteľností, sa považujú za veci hnuteľné. Byty a nebytové priestory v bytových domoch, tvoriace samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov, sa v rozsahu pôsobnosti zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o bytoch a nebytových priestoroch v znení neskorších predpisov považujú za samostatné nehnuteľné veci.

Podľa § 20 ods. 1 citovaného zákona ste ako daňovník povinný ohlásiť do 90 dní od vzniku daňovej povinnosti túto skutočnosť príslušnému daňovému úradu a podať tým priznanie k dani. Ako daňovník ste povinný daň z prevodu a prechodu nehnuteľností si sám vypočítať i zaplatiť, a to najneskôr v posledný deň lehoty na podanie daňového priznania, ktorý je zároveň dňom splatnosti tejto dane. Daňovník je povinný predložiť príslušnému daňovému úradu predmetný znalecký posudok.

Podľa § 10 ods. 1 citovaného zákona základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov platných v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností. Osobitnými predpismi sa rozumie vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov a vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 255/2000 Z. z. o stanovení hodnoty podniku, jeho časti a zložiek majetku podniku.

Tu je potrebné porovnať (v prípade, ak ide o odlišnosť) dve ceny. Na jednej strane cenu, ktorá je zistená na základe znaleckého posudku, na druhej strane cenu, ktorá je cenou dohodnutou pri uzatvorení kúpnej zmluvy medzi účastníkmi zmluvného vzťahu. V prípade, ak cena určená dohodou medzi účastníkmi zmluvného vzťahu je vyššia ako cena určená na základe znaleckého posudku, základom dane je cena určená dohodou. V prípade, ak cena určená dohodou medzi účastníkmi zmluvného vzťahu je nižšia ako cena určená na základe znaleckého posudku, základom dane je cena určená znalcom. Z ustanovenia § 10 ods. 1 citovaného zákona vyplýva, že základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je vždy cena vyššia, ak porovnávame cenu určenú znaleckým posudkom a cenu určenú dohodou medzi účastníkmi zmluvy. Práve takto je potrebné si vyložiť časť ustanovenia „najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov“. Taktiež nie je vylúčené, že obe ceny môžu byť rovnaké. V takomto prípade bude základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností jedna z cien.

Iné okolnosti nastávajú v prípadoch, ak by kupujúcim vo vašom zmluvnom vzťahu bola zahraničná osoba alebo tuzemská právnická osoba so zahraničnou majetkovou účasťou. V takýchto prípadoch sa vyžaduje osobitný znalecký posudok. V prípade takýchto prevodov sa postupuje podľa vyhlášky MF SR č. 608/1992 Zb., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov. Podľa § 22 ods. 1 citovanej vyhlášky, pri prevodoch vlastníctva stavieb, bytov a nebytových priestorov, pozemkov a trvalých porastov na tuzemskú právnickú osobu so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnú osobu sa cena vypočíta v cenovej úrovni zahraničného trhu na základe technického ohodnotenia podľa metodiky bežnej v zahraničí (Nemecko alebo Rakúsko) a prepočíta sa na tuzemskú menu kurzom platným ku dňu vypracovania ocenenia. Pri prevodoch možno dojednať i cenu odlišnú od ceny vypočítanej. Cena je platná až po schválení MF SR. Schválená cena sa považuje za cenu zistenú podľa tohto predpisu.

Takže ak predávate nehnuteľnosť do vlastníctva tuzemskej osobe so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnej osobe, máte k dispozícii v skutočnosti tri ceny. Jedna cena je cena určená dohodou medzi účastníkmi zmluvného vzťahu. Druhá cena je cena určená znalcom (za normálnych okolností). A nakoniec tretia cena, pokiaľ ide o predaj nehnuteľnosti do vlastníctva tuzemskej osoby so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnej osoby, ktorá je určená tzv. „Brachmanovou metódou“. Pri porovnaní jednotlivých cien možno z praxe konštatovať, že cena nehnuteľnosti určená na základe „Brachmanovej metódy“ je prevažne vždy najvyššia. Ako druhá najvyššia je cena určená znalcom (cena určená znalcom za normálnych okolností pri predaji nehnuteľnosti do vlastníctva tuzemskej osobe so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnej osobe nie je podstatná, uvádzam ju len na porovnanie) a ako tretia je cena určená dohodou pri kúpnej zmluve.

Preto je vo vlastnom záujme daňovníka, v tomto prípade predávajúceho, aby požiadal MF SR o schválenie kúpnej ceny. Ak MF SR schváli kúpnu cenu, uvedená cena bude považovaná za základ dane z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. V skutočnosti je potrebné povedať, že pre daňovníka v takýchto prípadoch je rozdiel platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností z ceny určenej „Brachmanovou metódou“ a z ceny určenej dohodou uvedenej v kúpnej zmluve.

Pokiaľ ide o nadobúdanie nehnuteľností na území Slovenskej republiky, náš právny poriadok obsahuje aj určité obmedzenia. Devízový zákon NR SR č. 202/1995 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon SNR č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov v ustanovení § 19a ods. 1 vymedzuje nadobúdanie nehnuteľností v tuzemsku. Cudzozemec s výnimkou cudzozemca, ktorý je občanom Slovenskej republiky, môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku iba:

a) dedením,

b) pre diplomatické zastúpenie cudzieho štátu za podmienky vzájomnosti,

c) ak ide o nehnuteľnosť nadobúdanú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, z ktorých iba jeden je cudzozemec, alebo ak má cudzozemec nadobudnúť nehnuteľnosť od manžela, súrodencov, rodičov alebo prarodičov,

d) výmenou tuzemskej nehnuteľnosti, ktorú vlastní, za inú tuzemskú nehnuteľnosť, ktorej cena zistená podľa osobitného predpisu neprevyšuje cenu pôvodnej nehnuteľnosti zistenú podľa osobitného predpisu,

e) ak má predkupné právo z titulu podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti,

f) ak ide o stavbu, ktorú cudzozemec vystaval na pozemku vo svojom vlastníctve,

g) ak tak výslovne ustanovuje osobitný zákon.

Na vyrubenie dane príslušným správcom dane je potrebné splnenie určitých náležitostí. Jednou z týchto náležitostí je vznik daňovej povinnosti. Podľa ustanovenia § 19 citovaného zákona, ak hovoríme o kúpnej zmluve, obsahom ktorej je prevod nehnuteľnosti, vzniká daňová povinnosť pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností zápisom do katastra nehnuteľností. Okamihom zápisu skutočnosti o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti vám začína ako daňovníkovi plynúť 90-dňová lehota na podanie daňového priznania. Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré si môžete vyzdvihnúť na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra nehnuteľností zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra, záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri. Zápisom práv k nehnuteľnostiam sa rozumie vklad, záznam a poznámka. Vklad je úkon katastrálneho úradu, vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Záznam je úkon katastrálneho úradu plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu, ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Poznámka je úkon katastrálneho úradu, ktorý je určený na vyznačenie skutočnosti alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu a ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu, ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.

Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby. Návrh na vklad sa musí podať písomne a musí obsahovať najmä:

- meno (obchodný názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) navrhovateľa,

- označenie katastrálneho úradu, ktorému je návrh adresovaný,

- označenie právneho úkonu, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti, ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony,

- verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti,

- identifikáciu parciel, ak právo k nehnuteľnosti nie je zapísané v liste vlastníctva,

- cenu nehnuteľnosti,

- ocenenie nehnuteľnosti,

- určenie dňa, ku ktorému majú vzniknúť právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu,

- označenie príloh.

Ak by ste si ako daňovník nesplnili povinnosť tým, že nepodáte daňové priznanie v zákonnej lehote (90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti) alebo vôbec, môže vám príslušný správca dane ako fyzickej osobe uložiť pokutu najviac 500 Sk. Právnickej osobe najviac 5000 Sk. Ak by ste ako daňovník nezaplatili vyrubenú a predpísanú daň z prevodu a prechodu nehnuteľnosti včas a v správnej výške, ste povinný zaplatiť za každý deň omeškania penále vo výške 0,1 % z nedoplatku dane, počínajúc dňom nasledujúcim po dni splatnosti dane až do dňa platby vrátane, najviac však do 100 % dlžnej sumy.

JUDr. Otto Nedveď