Neplatný úkon nepodlieha dani

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Banka mi poskytla niekoľkomiliónový úver, ktorý som použil ako podnikateľ. Zároveň som s bankou uzavrel záložnú zmluvu na nehnuteľnosť v mojom vlastníctve. Vzhľadom na moju neschopnosť splácať úver spolu s úrokmi podľa dohodnutého splátkového kalendára banka pristúpila k realizácii svojej pohľadávky predajom založenej nehnuteľnosti. Daňový úrad mi za uvedený predaj vyrubil daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Konal daňový úrad v súlade so súčasným právnym stavom zákona o dani z prevodu nehnuteľností?

- Zákon SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) v ustanovení § 8 ods. 1 písm. a) jednoznačne určuje osobu daňovníka dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Je ním prevodca (predávajúci). Ak ste vy ako záložca v záložnej zmluve splnomocnil záložného veriteľa banku na všetky právne úkony a práva súvisiace s predajom založenej nehnuteľnosti vrátane podpísania kúpnej zmluvy vo vašom mene pred uplatnením záložného práva a súčasne je táto skutočnosť jasne precizovaná aj v kúpnej zmluve, ste daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Ak by ste záložného veriteľa nesplnomocnili na uvedené úkony, daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je ten, kto je v kúpnej zmluve označený ako predávajúci, pretože ustanovenie § 8 ods.1 zákona neoznačuje za daňovníka vlastníka predávanej nehnuteľnosti, ale toho, kto je prevodcom (predávajúcim). Ak je v kúpnej zmluve uvedený ako predávajúci záložný veriteľ (banka), je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Predali sme nehnuteľnosť jednej obchodnej spoločnosti. Katastrálny úrad rozhodol o vklade vlastníckeho práva. V kúpnej zmluve bolo dohodnuté, že ak nebude splnená podmienka zaplatenia kúpnej ceny v plnej výške v dohodnutej lehote, kúpna zmluva stratí platnosť a nebude predložená na registráciu. Pretože kupujúci nezaplatil kúpnu cenu v dohodnutej lehote, odstúpili sme od zmluvy. Príslušný súd určil neplatnosť kúpnej zmluvy. V katastri nehnuteľností prebehol zápis nehnuteľnosti na pôvodného vlastníka. Budeme platiť v takomto prípade daň z prevodu a prechodu nehnuteľnosti?

- Predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľnosti podľa ustanovenia § 9 ods.1 zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov je odplatný prevod alebo prechod vlastníctva k nehnuteľnostiam a vklady nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev. Podľa ustanovenia § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa kúpna zmluva zrušuje od začiatku, ak nie je právnym predpisom ustanovené inak alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Zrušenie zmluvy znamená zrušením úkonmi jej účastníkov alebo zrušením zo zákona. Môže ísť o prípad v súlade s ustanovením § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka ako následok odstúpenia od zmluvy podľa § ustanovenia 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keď nastáva buď obojstranná dohoda o odstúpení, alebo jednostranné odstúpenie od zmluvy (napríklad pre chyby veci podľa ustanovenia § 597 ods.1, 2 Občianskeho zákonníka), odstúpenie v prípadoch ustanovených zákonom, alebo na základe zákona (§ 518 Občianskeho zákonníka).

Ustanovenia § 49 a § 49 a) Občianskeho zákonníka upravujú ďalšie možnosti, kedy má účastník právo odstúpiť od zmluvy. Podľa ustanovenia § 49 Občianskeho zákonníka môže účastník odstúpiť, ak uzavrel v tiesni nápadne nevýhodnú zmluvu spôsobujúcu mu ujmu, ktorú by za iných okolností neuzavrel. Podľa ustanovenia § 49 a) Občianskeho zákonníka zmluva je neplatná, ak ju účastník uzavrel v omyle, ktorý bol hlavným dôvodom jej vzniku, a druhý účastník zmluvy omyl vyvolal alebo o ňom musel vedieť. Takisto v dôsledku úmyslu účastníka vyvolať omyl je zmluva neplatná.

V zmysle ustanovenia § 457 Občianskeho zákonníka ak zmluva bola zrušená, účastníci zmluvy sú povinní si vrátiť navzájom poskytnuté plnenia, teda všetko, čo podľa nej dostali. Zo zákona nastáva situácia, ako keby kúpna zmluva nebola vôbec uzavretá a v katastri nehnuteľností prebehne vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti späť na pôvodného vlastníka. Vo vašom prípade súdom zrušená kúpna zmluva tiež nezakladá daňovú povinnosť na dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Právny úkon, ktorý sa stal neplatným od samého začiatku, sa nemôže stať predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. V prípade vyrubenia a zaplatenia tejto dane z prevodu a prechodu nehnuteľností máte právo na jej vrátenie v plnom rozsahu.

Nadobudla som darom niekoľko nehnuteľností od tety a jej manžela. Do ktorej skupiny osôb pre účely výpočtu dane z darovania budem zaradená podľa súčasne platnej právnej úpravy, keďže ostatné novely zákona o dani z darovania tieto skupiny upravovali, prípadne zrušili, ale predovšetkým vzhľadom na skutočnosť, že uvedené nehnuteľnosti manželia mali v bezpodielovom spoluvlastníctve? Medzi manželom tety a mnou nie je žiadny príbuzenský vzťah.

- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov upravuje majetkové vzťahy medzi manželmi, pričom bezpodielovosť znamená rovnaké majetkové postavenie manželov, kde na rozdiel od podielového spoluvlastníctva sa manželia podieľajú rovnakou mierou na právach a povinnostiach, ktoré z bezpodielového spoluvlastníctva manželov vyplývajú. Manželia ako bezpodieloví spoluvlastníci nemajú kvantitatívne určený podiel na vlastníckom práve k určitej veci. Majú tie isté práva a povinnosti ako individuálni vlastníci a vykonávajú ich spoločne. Z uvedeného vyplýva, že manželia sa neposudzujú vo vzťahu k obdarovanému diferencovane. Vo vašom prípade, pre účely súčasne platného zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, ako neter darcu (darkyne) ste zaradená do II. skupiny osôb v súlade s ustanovením § 11 ods. 3 citovaného zákona.

JUDr. Otto Nedveď