Predali mi „čiernu stavbu“

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/4381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Ako je to s platením majetkových daní v prípade prevodov nehnuteľností, a to majetku veľvyslanectva určitého štátu v Slovenskej republike? Platí na tieto prípady slovenský právny režim zákona o dani z prevodu nehnuteľností?

- Podľa platného ustanovenia § 28 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov sa ustanovenia citovaného zákona použijú, len pokiaľ medzinárodná zmluva, ktorou je Slovenská republika viazaná, neustanovuje inak.

Keďže Slovenská republika je signatárom Viedenského dohovoru o diplomatických stykoch, jeho ustanovenia majú prednosť pred ustanoveniami citovaného zákona, a preto niektoré veľvyslanectvá štátov v Slovenskej republike neplatia daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Pretože neuvádzate konkrétne veľvyslanectvo štátu, musíte sa uspokojiť s touto odpoveďou.

Ako právna zástupkyňa som v decembri 2002 vypracovala klientovi kúpnu zmluvu, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti. Po jej podpísaní a zavkladovaní sme zistili, že jedna nehnuteľnosť je v podstate „čiernou stavbou“ a doteraz nebola evidovaná v katastri nehnuteľností. Daňový úrad na základe platnej kúpnej zmluvy vyrubil daň z prevodu a prechodu nehnuteľností aj za túto neevidovanú stavbu. Tento nedostatok som ihneď riešila vypracovaním druhej kúpnej zmluvy, do ktorej sa opäť táto, ale už riadna stavba ako nehnuteľnosť dostala. Správca dane dostane od katastra nehnuteľností túto druhú kúpnu zmluvu a podľa môjho názoru by už nemal vyrubiť daň z prevodu nehnuteľností, ktorú už raz vyrubil. Myslím si, že by to bola podľa platných právnych predpisov duplicita vyrubenej dane. Je to pravda? Nešlo by v tomto prípade o neoprávnený majetkový prospech, ktorý by na úkor môjho klienta po zaplatení duplicitnej dane získal štát? Na objektívne posúdenie vám zasielam fotokópie potrebných dokladov.

- Vaša otázka a jej prílohy jednoznačne preukazujú, že medzi dvoma obchodnými spoločnosťami boli uzatvorené dve platné kúpne zmluvy, ktorých predmetom boli identifikovateľné nehnuteľnosti. Nevyhnutnou súčasťou týchto dvoch platných kúpnych zmlúv boli dva znalecké posudky a tieto zistili ceny nehnuteľností, ktoré boli predmetom predaja a kúpy.

V prípade druhej kúpnej zmluvy vás upozorňujem na čl. VII., ktorý je v rozpore s platným ustanovením § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. Podľa citovaného ustanovenia daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je prevodca (predávajúci), a preto daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je podľa citovaného zákona povinný zaplatiť predávajúci a nie kupujúci. Tiež v čl. VIII. predmetnej kúpnej zmluvy uvádzate, že zmluvné strany sa dohodli o zaplatení dane z nehnuteľností. V oboch prípadoch dohoda o zaplatení daní je právne irelevantná, keďže zákon determinuje osobu daňovníka, ktorý je povinný daň zaplatiť.

Z obsahu predložených podkladov vyplýva, že práva k nehnuteľnostiam z týchto oboch kúpnych zmlúv boli platne zapísané do katastra nehnuteľností. Keďže vklady boli právoplatne povolené v oboch prípadoch kúpnych zmlúv a dosiaľ neboli právoplatne zrušené, príslušný daňový úrad, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza, bude po ich získaní od katastrálneho odboru postupovať podľa platných ustanovení zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. To znamená, že daňovníkovi, ktorým je podľa citovaného ustanovenia prevodca (predávajúci) a ktorému vznikla podľa ustanovenia § 19 ods. 3 písm. a) cit. zákona daňová povinnosť pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností dňom zápisu práv do katastra nehnuteľností, a ktorý bol povinný ohlásiť do 90 dní od vzniku daňovej povinnosti túto skutočnosť príslušnému daňovému úradu a podať tým priznanie k dani, vyrubí podľa ustanovenia § 21 ods. 4 cit. zákona daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je podľa ustanovenia § 10 ods. 1 cit. zákona dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov platných v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností. Osobitným predpisom je vyhláška Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov, podľa ktorej postupoval súdny znalec pri vypracovaní znaleckého posudku.

Ak by predmetné kúpne zmluvy boli právoplatne zrušené ex tunc, čo upravujú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, potom zo zákona nastáva situácia, ako keby kúpne zmluvy neboli vôbec uzavreté a v katastri nehnuteľností prebehne vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam späť na pôvodného vlastníka. Potom vo vašom prípade takto právoplatne zrušené kúpne zmluvy nezakladajú daňovú povinnosť na dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, a preto môžete vypracovať novú, bez omylov kúpnu zmluvu, ktorej predmetom budú reálne nehnuteľnosti a nie „čierne stavby“.

Právny úkon, ktorý sa stal neplatným od samého začiatku, sa nemôže stať predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Ak je teda v čase rozhodovania správcu dane o vyrubení dane právny úkon neplatný, neexistuje predmet dane ani zákonný dôvod na jej vyrubenie. V prípade vyrubenia a zaplatenia tejto dane z prevodu a prechodu nehnuteľností má váš klient právo na jej vrátenie v plnom rozsahu.

JUDr. Otto Nedveď