Nestačí byť len vlastníkom

Deravá legislatíva zostruje rozpory vlastníkov a správcov

Na Slovensku je v súčasnosti zaregistrovaných približne päťtisíc spoločenstiev vlastníkov bytov. Medzi najväčšie problémy správcov bytového fondu patrí neuhrádzanie nájomného a decentralizácia vykurovania v bytovkách. Je to predovšetkým nedokonalá legislatíva, ktorá spôsobuje najviac starostí. Hospodárenie majiteľov a správcov bytov negatívne ovplyvnilo aj zvýšenie cien plynu takmer o 20 % pre veľkovýrobcov tepla. Nedomyslená politika spôsobila, že sa individuálni vlastníci odhlasujú z odberu tepla od centrálnych zdrojov, lebo získavajú krátkodobé výhody pri maloodbere plynu. Výsledkom je alarmujúce znečistenie životného prostredia v oblasti Vysokých Tatier, v Starej Ľubovni, Kežmarku, Sabinove, Stropkove a v ďalších mestách. Sekundárne sa zhoršuje aj bývanie nájomníkov, lebo byty v hromadnej výstavbe nebudovali na individuálne či lokálne vykurovanie. Prvé spoločenstvá vlastníkov bytov vznikali v čase, keď sa začalo s prevodom bytov do osobného vlastníctva. Ďalšie vznikajú na základe skúseností pôvodne neorganizovaných vlastníkov. S podobnými združeniami sme nemali skúsenosť, a tak väčšina z nich funguje skôr formálne. Pôvodným zámerom bolo, aby si vlastníci vytvorili vlastný vnútorný poriadok a organizáciu systému rozhodovania, prevádzky a údržby, ako aj sprehľadnenie finančných tokov. Podľa jedného z prieskumov je však iba necelých 35 % spoločenstiev schopných orientovať sa v spleti neprehľadných predpisov a komunikovať so správcovskými spoločnosťami. Ich kvalita je rôznorodá, a tak vzniká mnoho sporných prípadov, ktoré sa v nejednom prípade končia na súde. Vo väčšine prípadov je základom sporu nedokonalá legislatíva a neznalosť práv a povinností na oboch stranách obchodného vzťahu. Zabezpečenie služieb v oblasti správy a údržby bytového fondu komplikuje skutočnosť, že neexistuje taká právna úprava, ktorá by túto oblasť riešila v jednom predpise, ale aj nekompletnosť existujúcich predpisov. Napríklad v žiadnom predpise sa nestanovuje výška príspevku do fondu opráv ani jeho minimálna hodnota v závislosti od skutočných nákladov. Nikde nie sú ani jednoznačne určené mechanizmy pre rozhodovanie spoločenstva. Chýba tiež špecifická právna úprava v prípadoch, keď sa správcovská firma dostane do konkurzu. Vtedy sa uplatňuje iba všeobecné ustanovenie zákona o konkurze a vyrovnaní, čo však môže mať vážne dôsledky pre vlastníkov bytov. Vzťah vlastník bytu - správcovská spoločnosť je mimoriadne zložitý, a preto začíname v Hospodárskom denníku uverejňovať problémy, s ktorými sa stretávame najčastejšie. Slovo dostanú združenia vlastníkov bytov aj správcovské spoločnosti. Privítame aj vaše skúsenosti a námety.

Eleonóra Bujačková