Napriek dohode platím penále

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Ako predávajúci som sa v kúpnej zmluve dohodol, že kupujúci za mňa zaplatí daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Na túto skutočnosť som sa spoliehal, ale teraz mi prišiel platobný výmer na penále za oneskorenú úhradu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Chcem sa spýtať, prečo správca dane neberie do úvahy túto dohodu a napriek tomu mi vyrubil penále?

- V praxi sa často stretávame s prípadmi, keď kupujúci s predávajúcim uzavrú platnú kúpnu zmluvu, ktorej obsahom je aj článok o dohode znejúcej na zaplatenie akýchkoľvek poplatkov a daní, súvisiacich s predajom nehnuteľností. Podľa zákona SNR č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, podľa ustanovenia § 43, kde dohody uzavreté s tým, že daňovú povinnosť znáša namiesto daňového subjektu úplne alebo čiastočne iná osoba, nie sú pre daňové konanie právne účinné, ak neustanovuje tento zákon alebo osobitný predpis inak. Takže z tohto vyplýva, že príslušný správca dane je oprávnený vás penalizovať. V prípade, že by za vás zaplatil daň kupujúci, zákon SNR č. 318/1992 Zb. v znení neskorších zmien a predpisov obsahuje ustanovenie § 24 ods. 1, kde daň sa vráti, ak ju zaplatil ten, kto nebol povinný ju platiť. To znamená, že ak by daň zaplatil kupujúci za vás, príslušný správca dane by mu ju vrátil, vy by ste sa stále nezbavili povinnosti zaplatiť stanovenú daň, prípadne penále.

V roku 1997 som sa stal vlastníkom obytného domu. Predtým som z titulu reštitúcie bol vlastníkom jednej štvrtiny tohto domu, vlastníkom troch štvrtín bola moja mama. Pôvodnými vlastníkmi boli moji rodičia, a to každý v jednej polovici. Keďže môj otec sa už reštitúcie nedožil, (zomrel pred 17 rokmi) jeho polovica sa v rámci reštitúcie rozdelila medzi mňa a mamu. V roku 1997 som sa ako jediný dedič na základe právoplatného rozhodnutia o dedičstve stal vlastníkom celého domu, pretože ako jediný syn som nadobudol aj jej podiel. V súčasnosti sa rozhodujem o tom, ako budem s domom ďalej nakladať. Jednou z alternatív je aj predaj domu, pretože jeho správa, údržba a vlastníctvo si vyžaduje veľmi veľa nezhodnotenej práce a času, rovnako veľa investícií, na ktoré nemám prostriedky. Dom sme totiž dostali naspäť aj s nájomníkmi, ktorí naďalej platia rovnaké nezvýšené nájomné v priemere 1000 Sk mesačne. Príjem teda ledva vykryje náklady. Budem platiť daň pri predaji domu a ak, tak akú?

- Vznik právnych skutočností, ktoré predchádzali vášmu úmyslu predať dom, vám mohol vniesť niekoľko nejasností týkajúcich sa dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a zároveň dani z príjmu. Keďže v roku 1997 ste sa stali vlastníkom celého domu ako jediný dedič, ste daňovníkom dane z dedičstva z troch štvrtín domu (túto časť ste zdedili po svojej mame). Ostatná jedna štvrtina domu nepodlieha dani z dedičstva, pretože nebola predmetom dedenia a bola už z právneho titulu reštitúcie vo vašom vlastníctve.

V prípade predaja domu sa na vás vzťahuje zákon SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, podľa ktorého v zmysle ustanovenia § 8 ods. 1 písm. a), daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je prevodca, teda vy ako predávajúci.

Ako predávajúci budete povinný platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, a to podľa toho, komu túto nehnuteľnosť predáte. Keďže vo svojom liste neuvádzate konkrétne osobu, ktorej chcete nehnuteľnosť predať, sadzba dane bude závisieť od tejto osoby a jej stupňa príbuzenského vzťahu alebo iného osobného vzťahu k vám ako prevodcovi (predávajúcemu). Citovaný zákon podľa ustanovenia § 11 rozdeľuje osoby do troch skupín na daňové účely. Napríklad ak v tomto období predáte nehnuteľnosť príbuznému v priamom rade (napríklad synovi), ktorý je podľa stanovenia § 11 ods. 2 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov zaradený do prvej skupiny osôb, sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností bude pri základe dane do 1 mil. Sk vo výške 0,5 %.

Súčasne platný právny režim pozná tzv. progresívne sadzby tejto dane a napríklad v prvej skupine osôb, sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pri základe dane do 1 mil. Sk je 0,5 % zo základu dane. Pri základe dane nad 1 mil. Sk je 1 % zo základu dane.

Sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností u osôb zaradených do druhej skupiny je 2 % zo základu dane. Sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností u osôb zaradených do tretej skupiny pri základe dane do 1 mil. Sk je 3 % zo základu dane, nad 1 mil. Sk do 2 mil. Sk je 4 % zo základu dane, nad 2 mil. Sk do 7 mil. Sk je 5 % zo základu dane a nad 7 mil. Sk je 6 % zo základu dane.

Na vysvetlenie uvádzam, že základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, o ktorom hovorím, je podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov platných v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností. Z hľadiska zákona o daniach z príjmov a pokiaľ ide o príjmy z prípadného predaja vami uvádzanej nehnuteľnosti (domu), tieto podliehajú posúdeniu podľa zákona č. 286/1992 Zb. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Z obsahu vášho listu však tieto skutočnosti nevyplývajú, preto touto možnosťou sa nezaoberám.

JUDr. Oto Nedveď