Účtujem kúpenú nehnuteľnosť

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Som živnostník a účtujem v sústave jednoduchého účtovníctva. V apríli som kúpil na potreby podnikania nehnuteľnosť. Kúpna zmluva je riadne uzavretá, nehnuteľnosť zaplatená, vklad do katastra nehnuteľností ešte nie je povolený. Kedy mám zapísať nehnuteľnosť do evidencie majetku, keďže ju používam, ale ešte oficiálne nie som jej vlastníkom? Môžem začať s potrebnými opravami? Budem môcť v roku 2003 nehnuteľnosť začať odpisovať, ak do konca roka nebude vybavený vklad do katastra?

- Uvedený prípad treba posudzovať osobitne podľa prepisov o účtovníctve a osobitne podľa zákona o daniach z príjmov. Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve (ZOÚ) ukladá účtovným jednotkám, ktorými sú aj podnikatelia - fyzické osoby, ak preukazujú na zistenia základu dane svoje daňové výdavky, účtovať okrem iného skutočnosti o stave a pohybe majetku (§ 2 ods. 2 písm. a) ZOÚ). Bližšie ustanovenia o účtovaní majetku zákon neobsahuje, v § 4 ods. 2 ustanovuje, že podrobnosti okrem iného o postupoch účtovania a dni uskutočnenia účtovného prípadu ustanoví ministerstvo financií opatrením, vyhláseným v Zbierke zákonov. Pre sústavu jednoduchého účtovníctva je to Opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky zo 17. decembra 2002, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a podrobnosti o usporiadaní, označovaní položiek účtovnej závierky, obsahovom vymedzení položiek a rozsahu údajov určených z účtovnej závierky na zverejnenie pre účtovné jednotky účtujúce v sústave jednoduchého účtovníctva, ktoré podnikajú alebo vykonávajú inú samostatne zárobkovú činnosť, ak preukazujú svoje výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov na účely zistenia základu dane z príjmov (číslo 23586/2002-92 ďalej PJÚ).

Toto opatrenie v § 5 vymedzuje zložku dlhodobého hmotného majetku. V § 5 ods. 3 PJÚ sa uvádza, že okrem iného sa stavby účtujú ako dlhodobý hmotný majetok. Na účtovanie dlhodobého hmotného majetku určuje ustanovenie § 16 ods. 1 - 3 pomocnú účtovnú knihu dlhodobého hmotného majetku, do ktorej sa zapisujú jednotlivé veci alebo súbory vecí. Okrem iných údajov sa tu uvádza dátum obstarania a dátum uvedenia do používania. V knihe dlhodobého hmotného majetku a účtujú prírastky a úbytky každej veci, ktorá má charakter dlhodobého hmotného majetku. Pre zápis prírastku je významný deň uskutočnenia účtovného prípadu.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 2 PJÚ pri nehnuteľnostiach obstaraných na základe zmluvy, pri ktorých sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností, a do nadobudnutia vlastníctva nadobúdateľ nehnuteľnosť užíva, dňom uskutočnenia účtovného prípadu je deň prevzatia nehnuteľnosti. U prevádzajúceho je dňom uskutočnenia účtovného prípadu deň odovzdania nehnuteľnosti. Ak nebude vklad do katastra nehnuteľnosti povolený, účtovné zápisy sa zrušia.

Podľa toho teda podnikateľ, ktorý nadobudol nehnuteľnosť kúpou, uzavrel platnú zmluvu a nehnuteľnosť od predávajúceho prevzal, je povinný začať ju účtovať, teda založiť pre ňu účet v knihe dlhodobého hmotného majetku a zapísať ako dátum obstarania deň prevzatia nehnuteľnosti. Dlhodobý hmotný majetok, ktorý začal podnikateľ podľa predpisov o účtovníctve účtovať, mu dáva možnosť od účtovného obdobia, keď tak urobil, účtovať aj účtovné odpisy (§ 28 ZOÚ, § 14 PJÚ).

Podnikateľa však zvyčajne zaujíma najmä daňová stránka veci, teda možnosť uplatňovania daňový odpisov a výdavkov súvisiacich s úpravou a prevádzkou hmotného majetku. Zákon. č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov (ZDP) zatiaľ nereagoval na zmeny v zákone o účtovníctve. Na viacerých miestach obsahuje ustanovenia o „majetku, ktorý daňovník účtuje ako majetok využívaný na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo prenájom“, prípadne „majetok evidovaný v majetku daňovníka“ (napríklad § 26 ods. 1), pričom odkazuje na zákon o účtovníctve (napríklad § 4, § 7 ods. 3 písm. a), § 24 ods. 2 písm. j) bod. 5). Z toho by bolo možné vyvodiť, že aj možnosť uplatňovania daňových odpisov a iných daňových výdavkov, súvisiacich s prevádzkou a údržbou nehnuteľnosti, sa začína dňom, kedy sa tento majetok začal účtovať, teda odo dňa uskutočnenia účtovného prípadu obstarania nehnuteľnosti, ktorým je deň jej prevzatia.

Na druhej strane, pokiaľ ide o odpisy podľa ustanovenia § 28 ods. 1 ZDP, hmotný majetok a nehmotný majetok odpisuje daňovník, ktorý má k tomuto majetku vlastnícke právo. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa jednoznačne nadobúda dňom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. Kúpna zmluva môže byť, pochopiteľne, uzatvorená tak, že nehnuteľnosť sa odovzdá a prevezme až po vydaní listu vlastníctva. V konkrétnom prípade došlo k odovzdaniu a prevzatiu nehnuteľnosti ihneď po uzavretí zmluvy. V konkrétnom prípade nehnuteľnosť bola kúpená a prevzatá v apríli 2003 a je predpoklad, že vklad do katastra nehnuteľností bude povolený ešte v priebehu roku 2003 a nebude problém s uplatnením daňových odpisov za rok 2003, pretože daňový odpis možno uplatniť z hmotného majetku, evidovaného v majetku daňovníka k 31. decembru príslušného zdaňovacieho obdobia. Inak by uplatnenie daňových odpisov bolo diskutabilné Rovnako by mohli byť rozličné názory na uplatnenie výdavkov na opravy, prípadne technické zhodnotenie, zaplatené pred dňom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. Podnikateľovi možno odporúčať, aby použil dostupné prostriedky na urýchlenie vydania listu vlastníctva.

Ing. Tatjana Pecháčová