Odmenu „realitke“ neodrátať

Píšte na adresu redakcie, faxujte na číslo 02/6381 0413 alebo mailujte do schránky: nazory@hd-dennik.sk

Chcem vás požiadať o vysvetlenie výpočtu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, predovšetkým so zameraním na odmenu, ktorú som zaplatil realitnej kancelárii. Toto svoje rozhodnutie opieram o skutočnosť, že odmenu som vyplatil realitnej kancelárii za jej služby vrátane znaleckého posudku. Počul som, že základ dane sa neznižuje o odmenu vyplatenú „realitke“. Ja osobne takýto postup nepovažujem za správny, lebo môj čistý príjem za odpredanú nehnuteľnosť bol znížený o sumu, ktorú som zaplatil za sprostredkovanie odpredaja a realitná kancelária z tohto svojho príjmu určite odvedie príslušnú daň, čo prakticky znamená dvojité zdanenie tejto sumy. Mám pravdu alebo je to úplne inak?

- Podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov platných v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností. Od základu dane je možné odpočítať len preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku, a to podľa ustanovenia § 10 ods. 4 citovaného zákona. To znamená, ak budete podávať daňové priznanie, tak podľa citovaného ustanovenia si môžete od základu dane odpočítať iba sumu za vyhotovenie znaleckého posudku, ale nie celú odmenu, ktorú ste zaplatil realitnej kancelárii za jej služby. O iné náklady, v danom prípade za sprostredkovanie predaja nehnuteľností realitnou kanceláriou, nemožno základ dane z prevodu a prechodu nehnuteľností znížiť.

V mojom prípade ide o pozemky, ktoré som na základe zámennej zmluvy zamenila za pozemky obce. Zistená cena nehnuteľností (pozemkov), ktoré sú v mojom vlastníctve, bola určená znaleckým posudkom, ale nižšie ako cena nehnuteľností (pozemkov) obce zistená tiež znaleckým posudkom. Ak vychádzam z citácie zákona, v mojom prípade základom dane je cena vyššia, čo znamená cena pozemkov obce. Keďže daňovníkom je aj prevodca, aj nadobúdateľ, podľa mňa má platiť každý rovnakým dielom, čiže polovicu. Pretože obec nie je daňovníkom, takže ja by som mala zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností len polovicu. Je tento môj výklad príslušných ustanovení zákona o dani z prevodov nehnuteľností správny?

- Na zdanenie vami predloženej zámennej zmluvy sú rozhodujúce platné ustanovenie § 8 ods. 1 písm. d) zákona Slovenskej národnej rady č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, podľa ktorého, ak ide o výmenu nehnuteľností, daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je prevodca i nadobúdateľ, ustanovenie § 9 ods. 3 citovaného zákona, ktorým sa výmena nehnuteľností na účely tohto zákona považuje za jeden prevod, ďalej ustanovenie § 10 ods. 2 citovaného zákona, podľa ktorého základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pri výmene nehnuteľností je vyššia z cien vymieňaných nehnuteľností. Tiež je podstatné, že daňovníci podávajú jedno daňové priznanie a sú povinní zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (prípadne penále a pokutu) spoločne a nerozdielne. Pri uvedenom prípade je každý účastník zámennej zmluvy daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Keďže obec je od dane z prevodu a prechodu nehnuteľností oslobodená, daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností ste v plnom rozsahu vy. Ako daňovníčka ste povinná do 90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti (odo dňa zápisu práv do katastra nehnuteľností, ktoré vyplývajú z obsahu zámennej zmluvy, a ktorej vklad bol právoplatne povolený) podať daňové priznanie k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností na daňovom úrade, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza, v daňovom priznaní uviesť všetky požadované údaje, daň si sama vypočítať a takto vypočítanú (celú) daň z prevodu a prechodu nehnuteľností zaplatiť, a to najneskôr v posledný deň lehoty na podanie daňového priznania. Základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je vyššia z cien vymieňaných nehnuteľností, ktorú uvádzate ako cenu zistenú vo vlastníctve obce.

V súvislosti s výstavbou vodného diela zabezpečila naša obchodná spoločnosť, ako investor stavby, vybudovanie bytov pre obyvateľov, ktoré im chceme prostredníctvom obce Tajov previesť. Podľa nového znenia paragrafu 9, ktorý je platný od 1. apríla 2002, predmetom dane z prevodu nie je prvý prevod vlastníctva bytu v obytnom dome alebo vlastníctva bytu v rodinnom dome z vlastníctva stavebníka do vlastníctva fyzickej alebo právnickej osoby. Podľa nášho názoru by sa uvedené ustanovenie § 9 ods. 2 písm. c) zák. č. 318/1992 Zb. v platnom znení mohlo týkať aj prípadu nášho prevodu, ktorého predmetom je „prevod vlastníctva bytového domu, súpisné číslo 307 (v ktorom sa nachádza 18 bytových jednotiek a príslušenstva bytového domu) a priľahlých pozemkov v k. ú. Tajov“. Aký je správny výklad zákona?

- Pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností predmetom dane nie je okrem iného prvý prevod vlastníctva bytu v bytovom dome z vlastníctva stavebníka do vlastníctva aj právnických osôb. Preto, ak ste stavebníkom a pôjde o prvé prevody v bytovom dome z vášho vlastníctva na obec Tajov, tieto prevody nie sú podľa ustanovenia § 9 ods. 2 písm. c) zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.

JUDr. Otto Nedveď